[MT부동산에세이]"부동산개발, 미래 반영해야"

모든 시장이 그렇듯 부동산시장도 기본법칙인 수요와 공급에 의해 결정된다. 부동산 고유의 특성이 있으니 일반 시장과 다소 차이는 있지만 장기적으로 본다면 부동산시장 역시 수요와 공급이라는 기본법칙대로 움직여왔다.

1985년은 전국 주택 보급률이 69.8%, 서울 55.3%, 전국 주택수 610만가구로 주택시장의 공급이 절대적으로 부족한 시기였다. 이로 인해 부동산가격 급등은 항상 사회적 이슈였다.

이를 잡기 위해 다양한 정책이 쏟아졌고 이중 200만가구 건설사업은 가장 효과적인 정책으로 평가받고 있다. 당시 주택수를 감안할 때, 200만가구 건설은 획기적 공급정책으로 볼 수 있다. 이때부터 소형공급 위주의 대량공급 정책이 생겨났고 지금까지도 그 근간을 유지하고 있다.

하지만 이제는 상황이 달라졌다. 지난해 주택 보급률이 전국 101.9%, 서울 97.0%, 전국 주택수 1466만가구에 달했다. 2008년 봄, 그러니까 글로벌 경제위기가 오기 이전이었다. 이때 잠실에서 재건축아파트 2만가구가 공급된 적이 있다. 반년 만에 송파구 부동산가격 평균이 30% 이상 폭락했고 강남지역의 전체 아파트값이 상당폭 떨어졌다.

좀 더 거슬러 올라가보자. 소형 위주의 공급정책으로 중대형주택 가격이 급등하자 민간건설사들은 2000년대 초 너도나도 중대형주택 중심으로 공급을 늘렸고 그 결과 최근엔 반대로 소형주택 가격이 오르는 현상이 나타나고 있다. 과거에는 대형 또는 소형 중심의 공급정책이 적합했을지 몰라도 이제는 그렇지 않다는 얘기다.

최근에는 정부가 도시형생활주택의 공급을 적극 추진하고 있다. 서울 등 대도시에서 인·허가를 받은 물량을 살펴보면 대부분 도시형생활주택일 정도다. 하지만 이는 몇 년 뒤 물량과다, 주거환경 열악 등 커다란 부작용을 낳을 수 있다.

인구변화에 따른 주택수요 변화는 서서히 이뤄지는 반면 도시형생활주택과 같은 급진적인 공급 트렌드는 수요와 공급의 불일치로 인해 또다른 문제를 나을 소지가 크다.

현재 국내 주택시장은 과거와 같이 물량이 절대적으로 부족한 상황이 아니다. 그때그때 단기적인 시장 변화에 민감히 반응하기보다 미래 시장상황을 반영한 대책이 필요하다는 것이다.

정부와 건설업계는 정확한 수요 분석을 바탕으로 정책 수립, 사업 운영 등을 해야 한다. 동일한 상품이라도 차별화하지 못하면 시장에서 도태될 가능성이 크다. 정책은 물론 개발사업 패러다임의 전환이 절실한 시점이다.