"입주 3년차 아파트, 왜 이렇게 싸지?"

양도소득세 비과세 요건 충족돼 하향 조정 여력 생겨…은평뉴타운 등 곳곳서 등장

"시세보다 싼 매물이 속속 나오는데 슬슬 움직이는 게 아닌가 싶어요."

서울 은평뉴타운 인근에 위치한 한 부동산 중개업소 사장은 최근 가격을 낮춘 매물이 나오는 걸 이렇게 설명했다.

그는 "은평뉴타운 상림마을 아파트 대다수가 2008년 6월 입주를 시작해 올해로 입주 3년차를 맞았다"며 "3년 보유 양도소득세 비과세요건이 충족되자 투자목적이나 대출을 끼고 분양받은 집주인들이 싼 값에 매물을 내놓고 있다"고 말했다.

실제 상림마을 8단지 푸르지오 106㎡의 경우 매매가가 최근 1주일새 1000만~1500만원 가량 떨어졌다.

2008년 9월 입주를 시작한 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트도 비슷한 상황이다. 인근 중개업소 사장은 "소형은 가격변동이 없지만 중대형은 가격을 낮춘 매물이 많이 나오고 있다"며 "양도세 면제 시기에 부동산경기 침체까지 맞물리면서 투자금 회수 차원에서 급매물을 내놓는 사람이 많다"고 귀띔했다.

이들 양도세 비과세 물건은 해당 지역의 시세를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다. 부동산114에 따르면 15개 단지가 입주 3년차를 맞은 은평구의 경우 지난주 매매값이 0.20% 떨어지며 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭의 하락률을 기록했다.

13개 단지가 입주 3년차를 맞은 송파구가 -0.07%로 그 뒤를 이었다. 입주 3년차 아파트에서 저가매물이 나오는 이유는 양도세 면제로 그만큼 가격조정폭에 여유가 생겼기 때문이다.

예컨대 양도차익이 5000만원일 경우 보유기간에 따라 670만~2500만원의 세금 차이가 난다. 1년 미만 보유 시엔 50% 중과율을 적용받아 2500만원을 양도세로 납부해야 한다. 1년 이상 2년 미만 보유했다면 40%가 적용돼 2000만원을, 2년 이상 3년 미만은 기본세율이 적용돼 약 670만∼680만원을 납부해야 한다. 3년 이상 보유하면 면제다.

이때 보유기간은 잔금청산일을 기준으로 하며 양도소득은 시세차익에서 취득세·등록세·중개수수료 등 기타비용을 뺀 금액으로 계산한다.

전문가들은 매매가의 하향 안정화 추세가 지속되는 가운데 8·18 전·월세대책으로 입주 3년차 아파트 매매가 하락현상이 가속화될 것이라고 내다봤다. 정부는 8·18대책을 통해 임대주택사업자가 거주하는 기존 1주택도 3년 이상 보유기간을 충족하면 양도세를 면제키로 했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "8·18대책이 시행되면 1가구1주택뿐 아니라 임대주택사업자 거주용 주택의 입주 3년차 매물이 많이 나올 것"이라고 말했다.