공사비가 1조4000억원에 달하는 용산국제업무지구 랜드마크빌딩 시공사 선정입찰이 공모조건을 놓고 논란이 일고 있다.
지난 17일 제시된 공모조건 상 삼성물산이 절대적으로 유리한 것으로 나타남에 따라 강한 수주의지를 보였던 현대건설과 용산역세권 개발사업에 출자한 GS건설, 포스코건설 등 기존 건설출자사들이 강하게 반발하고 나선 것.
삼성물산을 제외한 건설사들은 용산역세권 개발사업의 시행사인 용산역세권개발㈜가 공모조건을 바꾸지 않을 경우 입찰 참여를 포기할 수밖에 없다는 입장이다. 여기에 기존 건설출자사들은 협약서에 정해져있는 대로 지분만큼 공사물량을 확보하지 못할 경우 소송도 불사하겠다는 반응을 보이고 있다.
◇용산 랜드마크빌딩 공모조건 어떻길래?
지난 17일 용산역세권개발㈜이 시공능력평가순위 상위 20위 업체를 대상으로 개최한 설명회에서 세부 공모조건을 제시하자 설명회에 참석한 14개 건설사 중 삼성물산을 제외한 13개 건설사가 술렁이기 시작했다.
삼성물산이 절대적으로 유리하도록 공모조건이 정해져 입찰에 참여해봤자 수주가 불가능하기 때문이다. 설명회 직전에 용산역세권개발㈜의 공모(안)을 입수하긴 했지만 설마 안대로 공모하겠냐는 낙관론이 있었다.
그렇다면 삼성물산이 왜 절대적으로 유리한 것일까? 용산역세권개발㈜은 신용등급, 시공능력, 시공실적, 공사기간, 전환사채(CB) 인수 참여, 공사이익비율 등 6개 분야의 점수를 합해 시공사를 선정한다.
구체적으로 100점 만점에 30점이 배정된 신용등급은 회사채, 기업어음, 기업신용 모두 A- 이상이면 모두 만점을 받을 수 있도록 했다. 이날 설명회에 참석한 14개 건설사 중 금호산업을 제외한 13개사가 모두 만점을 받는다.
시공실적(20점)은 최근 10년간 50층 이상 또는 높이 200m 이상에 연면적 33만㎡를 넘으면 20점 만점을 받을 수 있도록 했다. 이 경우 GS건설을 제외한 13개 건설사가 만점을 받는다.
공사기간(10점)은 48개월 이내면 10점 만점이고 공사이익비율(10점)도 6% 이하가 10점 만점이다. CB 인수 참여(10점)는 500억원 이상이면 기본점수 5점에, 500억원 제외 초과 제안금액의 상대평가 순위 중 1위를 할 경우 5점을 받아야 10점 만점이 된다. 수주에 욕심을 낸다면 있다면 모든 건설사가 만점을 받을 수 있는 항목이다.
결국 6개 심사항목 중 최근 3년간 시공능력평가액 중 건축부문 평균(20점)에서 수주전의 향방이 갈리게 됐다. 실제 모든 건설사가 시공능력평가액을 제외한 5개 항목에 대해 만점을 받고 시공능력평가액으로 우열을 가릴 경우 △1위 삼성물산 △2위 현대건설 △3위 포스코건설 순인 것으로 나타났다.
삼성물산은 건축 시공능력평가액을 기준으로 이번 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 건설업체들에 5점 안팎을 앞서는 것으로 나타났다. 2위로 예상되는 현대건설보다 0.5점 높다. 삼성물산이 수주의지만 있다면 경쟁업체들의 입찰 참여가 무의미할 수 있다는 게 업계의 분석이다.
여기에 용산역세권개발㈜는 삼성물산과 현대건설은 다른 건설사들과 컨소시엄을 구성하지 못하도록 했다. 즉 용산역세권개발㈜는 삼성물산과 현대건설이 단독으로 입찰에 참여하고 다른 건설사들이 컨소시엄을 구성하면 최소 3파전 이상의 흥행성적을 거둘 것으로 기대한 것으로 보인다.
◇공모조건 안바꾸면 입찰참가 안한다
공모조건이 나오자 삼성물산을 제외한 건설사들은 강력 반발하고 나섰다.
현대건설은 시공능력평가액을 건축으로 한정한 데 대해 "이해할 수 없다"는 반응이다. 신용등급이 금리에 영향을 미치는 상황에서 A- 이상이면 모두 만점을 주는 데다 가장 효율적인 '코스트+피(Cost + Fee)'를 제시하는 건설사를 구분하는 변별력도 없다고 주장했다.
결국 삼성물산을 제외한 건설사들은 입찰에 참여해봐야 수주가 불가능하다고 결론내고 용산역세권개발㈜에 공모조건 수정을 요구하고 나섰다. 공모조건이 수정되지 않는다면 최소 3파전의 경쟁률은 기대하기 어려울 것이라고 입을 모았다.
그런데 공모조건 수정을 놓고서는 업체간 '동상이몽(同床異夢)'이다. 우선 시공능력평가액을 건축부문으로 한정한데 반발한 현대건설은 시공능력평가액을 토건으로 변경해야 한다고 주장하고 있다.
현재 시공능력평가순위 1위라는 자존심도 반영된 데다 용산역세권개발㈜가 건설출자사가 아닌 건설사를 유치하기 위해 공모라는 절차를 채택하고서는 정작 입찰에 참여해봐야 수주도 못하게 만들어놓은데 대한 불만이 섞여있다.
반면 기존 건설출자사들은 모든 건설사들이 컨소시엄을 구성할 수 있도록 해 줄 것을 요구하고 있다. 컨소시엄 구성이 가능해지면 삼성물산을 중심으로 건설출자사들이 컨소시엄을 구성, 용산역세권 개발사업에 출자한 보상을 받겠다는 것이다.
한 건설사에게 시공물량을 모두 몰아주는 것도 문제인데다 협약서 상에 건설출자사들에게 시공을 맡기는 기존 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF) 개발사업의 관행상 출자사에게 우선권이 돌아가야 한다고 주장하고 있다.
금융위기 여파로 기존 건설출자사들이 지급보증을 못해 자금조달이 어려워지자 용산역세권개발㈜이 외부 건설사를 유치하고 있는데 대한 불만이 이번 랜드마크빌딩 공모에서 드러나고 있다.
문제는 삼성물산이 다른 건설출자사들과 컨소시엄 구성을 거부할 가능성이 크고 용산역세권개발㈜도 지분대로 시공물량을 나눠주는 것에 반대하고 있어 공모조건이 수정되기는 쉽지 않을 전망이다.
삼성물산을 제외한 다른 건설출자사들은 공모조건 수정이 관철되지 않을 경우 소송도 불사한다는 계획이어서 논란이 예상되고 있다.
용산역세권개발㈜ 입장에서는 공모를 통해 유치하려던 대우건설은 아예 입찰 참여를 포기하고 현대건설의 공모조건에 강력 반발하고 있는데다 기존 건설출자사들은 협약서에서 보장한 시공물량을 요구하고 있어 '이리 치이고 저리 치이는' 샌드위치 신세가 됐다.
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]