분양가상한제, 사업성 '발목'…민간공급 지지부진

[3.22대책 한달<2>]

주택거래 활성화 방안을 담은 3·22대책의 주요 내용 가운데 하나는 분양가상한제 폐지 여부다. 당정은 3·22대책에서 총부채상환비율(DTI) 규제를 부활하는 대신 분양가상한제를 풀어 민간주택 공급을 늘린다는 계획을 세웠다.

국토부는 3·22대책 발표 당시 민간택지의 분양가상한제 폐지로 그동안 중단됐던 민간주택 건설이 재개돼 민간주택 공급이 활성화되고 전세난을 해소하는데 도움이 될 것이라고 기대했다.

국토부가 이번만큼은 분양가상한제를 반드시 폐지하겠다며 굳은 의지를 보이자 부동산시장은 환영일색이었다. 분양가상한제로 사업성이 급감하면서 대부분 분양사업이 장기간 지연됐기 때문이다. 재개발·재건축사업도 조합원 분담금이 늘어나 수익성이 악화되면서 답보상태에 빠졌었다.

이처럼 분양가상한제 폐지에 대한 기대감이 높아지자 수도권 분양사업장마다 일정 연기를 검토해왔다. 강동 재건축, 용산 재개발, 과천 재건축 등 수익성 악화로 사업 추진이 부진하던 주요 재개발·재건축사업장도 분양가를 소폭 올릴 수 있는 여지가 있어 사업 재추진 움직임이 나올 것으로 예상됐다.

대한건설협회 박상규 부회장은 "분양가상한제는 집값이 급상승할 때 응급처방으로 내놓은 것이어서 몇년째 집값이 안정적인 현 상황에서는 필요 없는 제도"라며 "건설사들이 잇따라 무너지는 상황에서 정치권에서는 좀더 관심을 가져줘야 한다"고 토로했다.

그만큼 분양가상한제는 민간기업들의 주택공급에 지대한 영향을 미친다. 부동산114에 따르면 분양가상한제를 피하기 위한 막바지 분양물량이 2007년에 집중되면서 민간주택 공급은 22만9000가구에 달했다가 이듬해인 2008년에는 14만5000가구로 전년 대비 37%가량 급감했다.

이후 분양가상한제 외에 글로벌 금융위기, 보금자리주택 공급 등 다른 변수들까지 겹치면서 신규분양 감소가 계속돼 2009년 12만6000가구, 2010년 9만1000가구로 급감했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "건설사와 조합 입장에서 분양가상한제가 폐지돼야 장기 지연됐던 사업속도를 높이고 그만큼 공급 부족 우려도 해소할 수 있다"고 말했다.

◇분양가상한제 일지

- 1997.09 : 일률적 분양가상한제 규제
- 1989.11 : 주택분양가 원가연동제(택지비+건축비)
- 1997.01 : 강원, 충북 등 4개 권역 전용 85㎡ 이하 자율화
- 1997.06 : 수도권 이외 지역 전면 자율화, 수도권은 철골조와 후분양주택 자율화
- 1998.02 : 민간사업자 보유 택지 자율화
- 1998.10 : 수도권 전용 85㎡ 초과 공공택지 아파트 자율화
- 1999.01 : 국민주택기금 지원받는 아파트 외 전면 자율화
- 2006.02 : 2005년 8·31대책 후속조치로 판교신도시 적용(이후 공공택지 시행)
: 공공택지 전용 85㎡ 이하 분양가상한제
: 공공택지 전용 85㎡ 초과 분양가상한제+채권입찰제
- 2008.01 : 1월 승인분부터 민간택지 분양가상한제 확대 시행
: 2007년 12월 이전까지 분양승인 신청한 경우까지는 제외
- 2009.02 : 분양가상한제 폐지를 담은 주택법 개정안 발의
- 2010.05 : 경제자유구역(외국인, 외국인투자기업, 외국교육기관 등이 직접 주택을 공급할 경우), 지방 주상복합 분양가상한제 적용 제외
- 2011.03 : 3·22 주택거래 활성화대책(투기지역 제외 민간택지의 건설주택 분양가상한제 폐지 조속 처리 방침 발표)