신규 오피스, 초기공실률 높고 해소기간 길어져

코람코자산신탁 분석, 금융위기 이후 임차수요 감소 영향…임차인 유치경쟁 심화될듯

금융위기 이후 신규 공급된 오피스의 공실률이 급격히 상승하고 공실 해소 기간도 1년 6개월 이상 걸리는 것으로 조사됐다. 특히 지난해 4/4분기 이후 신규 오피스 공급이 급증하고 있어 신규 오피스간 임차인 유치 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상됐다.

ⓒ자료: 코람코자산신탁

코람코자산신탁은 순수 사옥을 제외한 연면적 3만㎡ 이상 서울 214개 대형 오피스를 신규 준공 오피스(준공 1년 미만)와 기존 오피스로 구분해 공실률 변화 추이를 조사한 결과 이같이 나타났다고 18일 밝혔다.

조사 결과에 따르면 신규 준공 오피스 시장의 공실률은 2004년 초 50%까지 증가했다가 2009년 상반기까지 평균 12% 수준의 안정적인 공실률을 기록했고 2007년 상암(DMC)동에 대규모 오피스가 공급됐을 때도 20% 미만에 머물렀다.

반면 금융위기 이후 오피스 임차수요가 급감하면서 신규 준공 오피스시장 공실률은 2009년 하반기 50~60%까지 치솟았고 지난해에도 평균 공실률이 31% 수준을 보이고 있는 것으로 나타났다.

2006년 이전과 2007년 이후 준공 오피스의 공실 해소 변화 추이를 봐도 2006년 이전 준공 오피스는 △준공 직후 34.7%→△9.9%(2분기)→△5.1%(3분기)→△3.7%(4분기) 등으로 조기에 공실률이 안정화됐다.

반면 2007년 이후 준공 오피스는 △준공 직후 39.1%→△27.0%(2분기)→△20.2%(3분기)→△15.6%(4분기)로 공실률 해소가 길어지고 있다. 공실률이 10%에 도달하는데 걸리는 기간도 2006년 이전 준공 오피스는 1.7분기가 소요됐지만 2007년 이후 준공 오피스는 4.2분기가 소요됐다.

이를 초기 공실률과 공실 안정화 기간에 따라 1~3그룹으로 유형화하면 1그룹은 초기 공실률 30% 미만이고 공실 안정화에 1년 이하가 소요된 오피스다. 1그룹은 금융위기 이전 부동산 호황기에 공급된 오피스 중 핵심 임차인을 조기에 유치한 경우가 대부분이다.

2그룹은 초기 공실률 30~50% 수준 또는 공실 해소에 1년 6개월 이상 소요된 오피스로 서울 비핵심권역에 공급됐거나 2010년 공급이 급증한 도심권역(CBD)에 위치한 경우가 대부분이다.

3그룹은 연면적 대비 50% 이상 대규모 공실이 장기간 지속된 경우로 2007년 이후 상암, 분당 등 오피스가 대규모로 공급된 비핵심권역에 소재한 오피스가 해당된다.

코람코자산신탁 관계자는 "지난해 4/4분기부터 신규 오피스 공급이 급증하고 있어 신규 공급 오피스의 공실률이 더 증가할 가능성이 높다"며 "3대 권역이라도 공실 해소에 차이가 나고 있어 오피스간 핵심 임차인 유치 경쟁이 치열할 것"이라고 말했다.