수요없이 공급만 '잔뜩'…서울오피스 공실률 증가

서울시내 오피스 공실률이 지난해 말 신규 공급이 대거 이뤄지면서 증가했다. 오피스 공실 증가가 장기화되고 있는데다 기존 임차인 이동이 많아지면서 임대료 하락도 본격화되고 있다.

2일 알투코리아부동산투자자문에 따르면 올 1분기 서울 오피스 공실률이 전분기대비 0.4% 포인트 상승한 5.7%를 기록했다. 대형오피스는 같은 기간 0.3%포인트 오른 5.6%, 중소형은 1.2%포인트 뛴 7.3%를 각각 기록했다.

이처럼 서울 오피스 공실률이 상승한 것은 신규 오피스 수요는 늘지 않고 있는 상황에서 지난해 말 신규 공급이 크게 늘었기 때문으로 분석됐다. 실제 △강남 서초동 GT타워(연면적 5만4583㎡) △대치동 코스모 대치(2만654㎡) △마포 장학빌딩(2만1277㎡) △서대문 웨스트 게이트타워(3만133㎡) 등이 새로 공급됐다.

권역별 대형오피스 공실률을 보면 도심권역은 전분기대비 0.2%포인트 감소한 7.5%를 기록한데 비해 강남권역은 0.5%포인트 상승한 4.5%, 마포·여의도권역은 0.9%포인트 오른 3.0%를 각각 보였다.

중소형오피스는 도심권역이 전분기대비 1.0%포인트 상승한 4.5%, 강남권역은 전분기보다 0.2%포인트 하락한 7.8%로 조사됐다. 마포·여의도권역은 1.4%포인트 떨어진 1.0%를 기록했다.

오피스 공실 증가가 장기화되고 있는데다 기존 임차인 이동이 많아지면서 임대료 하락도 본격화되고 있다. 지금까지 임대료가 하락하지 않았던 이유는 기존 임차인과의 관계 등으로 신규 임차인 위주로 렌트 프리(Rent Free)와 계약 시 입주지원 등의 혜택이 주어져 기준 임대료의 조정이 크지 않았기 때문이다.

하지만 신규 오피스공급 증가로 임차인의 이동이 많아지면서 재계약을 앞둔 기존 임차인에게도 임대료 혜택이 필요하게 돼 기준임대료 조정이 본격화될 것이란 전망이다.

1분기 대형오피스 임대료는 ㎡당 평균 보증금 21만1500원, 월세 2만원, 관리비 8700원 수준으로 전분기보다 소폭 올랐다. 권역별로는 보증금은 강남권역이 23만2300원/㎡, 도심권역은 23만8500원/㎡, 마포·여의도권역은 15만2100원/㎡으로 조사됐다.

월세는 도심권역이 2만3700원/㎡으로 전분기대비 0.8% 감소했고 마포·여의도권역은 1만5200원/㎡으로 0.2% 감소해 강남권역을 제외한 다른 권역은 임대료가 내렸다.