요즘 서민들에게 가장 무서운 난리는 '전세대란'이다. 전세보증금이 하늘 높은 듯 치솟다보니 차라리 대출을 받아 주택을 사면 어떨까 고민하는 이들도 늘고 있다.
과연 전세대출이 유리할까, 대출을 받아 주택구입이 바람직할까? 아니면 사글세(월세)로?
전찬우 모네타 금융센터 CFP(국제공인재무설계사)를 통해 전세대란으로 서민들이 대표적으로 겪는 고민 및 이를 헤쳐 나오는 전략을 알아봤다.
Q: 서울에 전세로 살다가 경기도에 대출받아 내집 마련을 하려고 합니다. 홍대 쪽에 보증금 1억1000만원짜리 전세를 살고 있어요. 약 40㎡(12평)정도인데 곧 애기를 가질 계획이라 계속 이 집에 살 수가 없어서 집을 알아보던 중에 경기도 S동쪽에 아파트들이 눈에 띄었어요. 전세에 비해 저렴하더군요.
76.03㎡(23평)에 2006년 입주한 곳이고 브랜드아파트에요. 전세는 1억2000만원이고 지금 현재 매매가가 1억9000~2억1000만원 사이인데, 제가 본데는 1억9000만원이에요.
부동산에서는 지난해까지도 2억5000만원 정도 하던 거라는데, 전체적으로 내려가는 시기여서 지금 잠깐 내렸다가 오르는 추세라고 하더군요. 지난 설 전에 친구가 같은 아파트 같은 평수에 제가 본 윗집을 계약했어요. 그땐 1억8500만원에 했더군요. 친구 말 듣고 저도 어제 가서 보긴 했는데 거실도 넓고 너무 맘에 들고 설레서 어제 잠도 못 잘 정도였거든요. 하지만 여기가 집을 사서 갈 정도인가 판단이 잘 안서네요.
<질문 참조: 재테크포털 '모네타' 재테크상담>
→ 상담자의 현 상황
보유자산 : 8000만원(기존 전세자금)
희망 물건 매매가 : 1억9700만원(총 대출비용을 합산한 금액)
* 대출 시뮬레이션 : 3년 이자 납입 후, 35년간 원리금균등 상환(이자 5% 가정)
전세가 : 1억2000만원
전세자금 대출 금리 : 4% (최대 8000만원)
월 소득 : 240만원
월 지출 : 140만원
잉여자금 : 월 100만원
현재 저축 사항 : 無(없음)
시나리오 ① '대출 팍팍' 끼워 내집 마련한다면?
미래에 주택가격 상승률에 대한 기대도 고려해야겠지만, 과거 10년처럼 급격한 상승은 기대하지 않는 것이 현명하다. 주택을 투자용으로 생각하고 구입하는 것은 말리고 싶고, 평생 주거용으로 심리적인 안정성을 이루고 싶다면 적정한 수준의 대출이라면 구입하는 것도 좋을 것이다.
대출을 포함한 매수를 할 경우 가장 기본적으로 고려할 사항은 대출의 비율이다. 자산관리 전문가들이 제시하는 건전한 부채의 비율은 총자산 대비 40% 이내다. (월) 현금 흐름에서 보면 주거관련 부채는 28% 이내(총 부채 상환 비율은 36% 이내)가 바람직하다. 그 이상이 넘어가면 대출 상환 부담으로 건전한 가계 운영이 흔들릴 수 있다.
상담자의 경우 1억1700만원을 대출 받는다면, 최초 3년간 매월 48만7500원의 이자가 발생한다(3년 이자 납입 후 35년 원리금 균등 상환, 연 5% 가정). 37개월부터는 매월 59만484원의 원리금 상환이 들어간다. 38년(456개월)간 총 납입 이자비용은 1억4855만원에 이른다.
상담자의 경우 기타 자산은 없고 주택만으로 구성이 됐다고 한다면 총자산대비 부채비율이 약 60%에 이른다. 매우 높은 수준이다.
현재 수준에서는 부채를 감당할 수 있다고 해도 자녀가 생기게 되면 당연히 생활비 수준이 높아지게 된다. 그리고 살아가면서 여러 재무적인 이벤트나 돌발적인 변수가 발생할 수가 있다. 굉장히 위험한 투자방법을 고려하고 있다. 운이 좋지 않아 주택가격의 상승이 이뤄지지 않았을 때는 말 그대로 하우스푸어(house poor)가 될 수도 있다.
시나리오 ② 전세대출 받아 거주한다면?
상담자의 현 상황이라면 차라리 연 4%로 만기 2년(최대 3회까지 연장 가능)짜리 전세자금 대출을 활용하는 것이 올바른 방법이다. 4000만원을 대출한다고 가정을 한다면 월 발생하는 이자는 13만원 남짓이다. 주택 구입 시의 대출 월 상환 예상금액에서 약 46만원 부담이 줄어든다. 이 자금으로 생활비를 충당할 수가 있고, 저축을 할 수가 있다.
만일 줄어든 부담금 46만원을 적립식펀드에 투자했다고 치자. 연 수익률이 10%라고 가정한다면 5년간 불입 시 3562만원, 10년간 불입 시 9462만원의 수익을 거둘 수 있다. 이러한 기회비용 차원에서 대출을 통한 주택 구입은 5년 시점에는 최소한 3000만원, 10년 시점에는 최소한 8000만원 이상 주택가격이 상승을 해야 이익이 발생했다고 할 수 있다. 결론적으로 무리한 주택 구입보다는 전세대출을 활용한 거주가 현명한 방안일 수 있다.
시나리오 ③ 월세 또는 반전세를 활용한다면?
통상적으로 월세의 경우에는 1할로 계산이 된다. 1000만원에 월 10만원가량이다(연 12%). 물론 집주인과 어떻게 협상을 하느냐에 따라 그 금액을 낮출 수는 있다. 그러나 4000만원이라면 아무리 깎아도 25만~30만원 이하로는 잘 안 해준다. 전세자금 대출의 경우 4%의 이자를 적용 받는다면 월 13만원가량이다. 전세자금 대출이 가능하다면 당연히 이 대출을 이용하는 것이 월세보다는 유리하다.
<A/S의 법칙 1> "부동산중개업소의 말을 믿지 마세요."
상담자가 발견한 S동 아파트가 정말 흙 속의 진주일까? 주택을 살까, 대출을 받을까 결론을 내리기에 앞서 명확한 투자물건 분석이 급선무다.
최고 2억5000만원 까지 나가던 집을 2억원이 안 되는 가격에 살 수 있다면? 아무리 아파트 가격이 빠졌다고 하더라도 20% 저렴한 가격에 살 수 있다는 것은 큰 매력일 듯하다.
그러나 명심하라. 부동산중개업소에서 말하는 가격은 단순한 호가일 가능성이 높다. 호가란 말은 거래가 되지 않은 상태에서 부른 가격일 뿐이다.
국민은행 홈페이지에 들어가면 해당 아파트 시세에 대해 전 기간 조회가 가능하다. 또한 국토해양부 홈페이지에서도 아파트 실거래가에 대해 확인 가능하다. 제시한 물건에 대해서는 최고가로 거래됐을 때가 2억2000만원(2~3회). 그 외에는 거의 2억원 내외에서 거래가 됐다. 2007년에는 1억5000만원 내외에 거래됐고, 2008년에 한번 2억2000만원, 그리고 2010년에는 1억8000만~1억9000만원에서 거래되고 있다.
현재 제시된 가격은 예전의 고점에 비해서 절대 싸게 구입하는 것이 아니고 일반적인 가격이기 때문에 좋은 매물을 싼 가격에 구입하는 절호의 기회라는 환상부터 버려야 한다. 여러 가지 조건이 정말 본인의 마음에 든다면 부동산 중개소 말만 듣는 것보다는 이렇게 직접 확인하는 것이 더 중요하다.
<A/S의 법칙 2> 꼭 주택을 구입하고 싶다면, 이건 어때?
꼭 일반 물건을 매매하는 것 외에도 몇가지 방법이 있다. 가장 기본적으로 생각할 수 있는 것은 주택청약이다. 그 외에 경매나 공매 등을 적극 활용하는 것이 좋다. 경매는 시간도 없고 나중에 권리관계 등이 복잡해서 꺼려진다면 공매에 관심을 가지자. 공매는 국가에서 운영하는 곳이다. 한국자산관리공사(캠코) 온비드 서비스를 이용하자. 쉽게 공매 물건에 대해서 노크해 볼 수 있다. 복잡한 권리관계도 일목요연하게 정리돼 있다. 나라에서 보증을 해주는 물건들인 것이 특히 강점. 평소에 관심 있는 지역이나 물건들에 대해서는 수시로 체크해서 해당 매물이 나왔다고 하면 그때 입찰을 하는 것도 좋은 물건을 저렴하게 구입할 수 있는 방법 중의 하나다.
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