최근 발생한 저축은행 뱅크런 사태의 원인으로 무분별한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 꼽힌다. 저축은행들이 본업인 서민대출이 아닌 PF에 주력했다가 부동산 경기가 냉각되자 부실화한 것이다.
경기변동 등 외부적 요인에 의해 개발 부동산의 분양에 제동이 걸리면 금융회사는 대출 자금 회수에 차질을 빚을 수밖에 없다. 하지만 PF 대출의 성공 여부는 무엇보다도 부동산 개발사업 자체의 수익성에 따라 결정된다.
김앤장 법률사무소의 유관식(40·사진) 건설·부동산금융 전문 변호사는 부동산 개발 자체의 사업성을 따지지 않고 건설사의 신용도만을 근거로 한 PF 대출 관행을 개선해야 한다고 강조했다. PF 대출의 리스크를 줄이려면 먼저 은행과 증권회사가 부동산 사업에 대한 이해도를 높여야 한다는 것이다.
"금융회사들은 PF 대출 과정에서 건설사의 신용등급과 대출이자를 맞춰갑니다. 이는 신용대출이지 PF 대출이 아닙니다. 금융회사가 건축허가가 나올 것인지도 모르는 식의 태도를 취하는 경우도 허다합니다. 무엇보다도 사업성에 대한 판단이 선행돼야 한다는 의미입니다."
유 변호사는 적은 돈을 넣고 큰 돈을 만지려는 부동산 투자자들의 인식도 바뀌어야 한다고 지적했다. 부동산 투자자가 대출 의존도를 줄이고 출자를 늘려야 사업이 안정화될 수 있다는 설명이다.
◇부동산 금융 자문 경력 13년 '살아있는 역사'
유 변호사는 법학을 전공하던 대학 시절부터 민법에 대한 관심이 남달랐다. 변호사의 길을 택한 이후 그는 재산 관계를 규율하는 기본법인 민법에서 부동산 분야로 전문영역의 외연을 확장해나가기 시작했다.
그는 2000년 초 싱가포르투자청(GIC)의 서울파이낸스센터(SFC) 빌딩 인수를 자문하면서 부동산 분야에 본격적으로 뛰어들었다. GIC의 SFC 인수는 외국인이 우리나라 실물부동산에 투자한 국내 첫 사례로, 국내에서 부동산 금융이 발달하게 된 계기가 됐다.
"국제통화기금(IMF) 외환위기 직후인 당시에는 부실기업을 인수하는 딜이 대부분이었습니다. GIC는 IMF 외환위기로 자금난을 겪고 있던 SFC를 4000억원 이상의 금액에 인수한 뒤 11년째 보유 중이죠. 외국인의 첫 실물부동산 투자로 기록된 SFC 빌딩 매각은 엄청난 규모의 투자일 뿐 아니라 우리나라에서 실질적으로 부동산 금융이 시작됐다는 데 큰 의미가 있습니다."
◇리츠·선매입계약 분야서 두각
투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 부동산 금융 기법인 리츠(REITs). 리츠는 '움직이지 않는 자산'의 의미로 사용되던 '부동산'(不動産)의 개념을 '현금흐름을 창출해내는 자산'의 개념으로 바꿨다.
리츠제도가 2001년 7월 국내에 처음으로 도입된 이후 제1호 리츠는 유 변호사의 손을 거쳐 탄생했다. 이듬해 설립된 국내 첫 사모 리츠 역시 유 변호사의 작품이다.
2004년 도입된 신탁형 부동산펀드는 유 변호사가 제안한 방식에 따라 소유권 등기를 하고 있다. 그는 지난해 유한회사 형태의 부동산펀드를 최초로 성공시키도 했다. 유 변호사는 "이슈를 발견해내고 제도의 공백이 생기지 않도록 법률 문제를 자문하는 것은 부동산 전문 변호사의 몫"이라고 말한다.
짓고 있는 건물에 투자하는 이른바 '선매입계약'도 유 변호사의 전문 분야다. 선매입계약은 완성된 건물에 대한 투자 경쟁이 격화되면서 만들어진 부동산 금융 기법이다.
거래가 종결될 때까지 2~4년의 기간이 소요되는 데다 계약금도 엄청나다. 건물 매수인의 입장에서는 시행사의 재무구조와 임대사업의 수익성에 따라 투자의 성공 여부가 갈리기 때문에 분쟁에 휘말릴 가능성도 크다.
유 변호사는 서울 신도림과 저동, 장교동, 수표동 등 국내에서 이뤄진 초기 선매입계약의 대부분을 자문해 계약의 표준을 세웠다는 평가를 받는다. 그는 서울시 종로구 A빌딩의 선매입계약에서 계약을 위반한 시행사를 교체하는 소송을 대리해 법원에서 승소 판결을 받아내는 등 선매입계약을 둘러싼 분쟁의 해결사로도 활약하고 있다.
2000년 우리나라에서 실질적인 부동산 금융이 시작됐다고 본다면 부동산 금융의 역사는 유 변호사가 이끌어가고 있는 셈이다.
그는 "부동산 금융은 국내 현행 법률의 4분의 3 이상이 연관돼 있을 만큼 복잡해지고 규모도 일반적인 인수합병(M&A) 거래보다 대형화하는 추세"라며 "그에 따른 분쟁을 해결하려면 재무, 투자, 세금 등의 분야를 두루 섭렵한 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다"고 전했다.
◇신시장 개척땐 '현지법' 숙지해야
해외 진출을 모색하는 시행사나 건설사에는 먼저 현지법을 충분히 숙지할 것을 당부했다. 법률의 예측가능성이 낮거나 후진국의 경우 사기를 당할 위험성이 여전히 높기 때문이다.
특히 베트남이나 미얀마와 같은 공산국가에서는 외국인의 토지 소유권을 인정하지 않고 있다. 이에 따라 현지인을 가공의 주주로 내세웠다가 투자금을 돌려받지 못하는 사례도 발생해왔다.
유 변호사는 "신시장을 개척하는 과정에서는 현지 파트너가 추천하는 로펌에 의존하기 보다는 외국인 투자 자문 경험이 많은 로펌을 선택하는 것이 훨씬 유리하다"며 "국경을 넘어 자본을 이동시킬 때 적용되는 외국환거래법에 위반되지 않도록 주의를 기울이는 것 역시 리스크를 줄이는 하나의 방법"이라고 조언했다.
◇건설·부동산 관련법 '체계적 정비' 시급
유 변호사는 재개발 및 재건축 등 정비사업을 둘러싼 분쟁을 줄이려면 법률을 보다 견고하게 만들 필요가 있다는 견해를 내놨다.
"우리 정부는 법률비용을 너무 아끼는 경향이 있습니다. 사무실에 있는 공무원의 손에만 의존해 법을 만들어서는 안 됩니다. 반드시 전문가의 자문을 거쳐야 향후 분쟁 발생의 소지를 줄일 수 있습니다."
그는 지난 13년 동안 쌓은 감각과 법률지식을 토대로 건설·부동산 관련 법률 개정에 도움을 주고 싶다는 뜻도 밝혔다. 유 변호사는 "합리적인 규제는 만들되 불필요한 규제는 없앨 수 있도록 시스템을 체계적으로 정비하는 일에 일조하고 싶다"고 말했다.
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