건설사, 미분양 유동화로 자금 조달

한기평 보고서, 펀드·신탁+ABS 형태 "원금상환 안정성 고려해야"

더벨|이 기사는 10월04일(10:32) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

건설사들이 자산유동화증권(ABS·ABCP)을 활용해 미분양아파트를 처분하는 사례가 늘고 있다. 그러나 원금상환 안정성을 위해 먼저 주택담보인정비율, 적정 매각기간의 확보, 세금관련 사항 등을 고려해야 한다는 주장이 나왔다.

한국기업평가는 1일 '미분양아파트 유동화 사례 및 고려요소'라는 보고서에서 신탁 수익권 또는 부동산펀드의 담보권을 기초자산으로 미분양 아파트를 유동화하는 사례가 늘고 있다고 지적했다. 유동화 형태도 처분신탁과 미분양펀드에 자산유동화증권을 결합하는 방식으로 다양화되고 있다.

신탁방식의 유동화는 미분양아파트를 신탁해 특수목적회사(SPC)에 제1종수익권을 주고, SPC가 이를 상환재원으로 유동화증권을 발행해 자금을 조달하는 구조이다.

한신리얼에셋(SPC)은 2007년 7월 시행사가 처분신탁한 한신공영의 미분양아파트 160세대를 양수해 ABCP 250억원을 발행했다. 한신공영이 미분양아파트를 시장에 매각하거나 임대해서 ABCP를 상환하고, 상환자금이 부족할 경우 자금보충을 하기로 했다. ABCP 만기시까지 미분양아파트가 매각되지 않으면 공매 처분하도록 구조화했다.

부동산펀드를 활용한 유동화는 미분양아파트를 투자대상으로 시공사가 자기자본을 출자하고 투자자를 모집하는 방식이다. 최근 들어서는 SPC가 유동화증권을 발행해 조달한 자금으로 미분양펀드에 투자하는 방식이 이뤄지고 있다.

부개푸르지오제일차(SPC)는 지난 9월 대우건설의 미분양아파트 168가구의 대출채권을 기초자산으로 ABCP 250억원을 발행했다. 차주인 KB하우징사모부동산투자신탁1호는 이 미분양아파트를 임대나 분양해 자금을 회수할 예정이다.

시공사인 대우건설은 유동화증권의 상환 안정성을 위해 지급보증으로 신용을 보강했다.

또 펀드에 대출을 실행한 국민은행은 미분양아파트의 자산가치가 최초 감정가 기준으로 15% 이상 하락할 경우 대우건설에 우선매수권 행사를 요구할 수 있다. 대우건설이 거부하면 아파트 할인매각을 통해 강제로 처분할 수 있다.

송 연구원은 그러나 유동화증권 만기 이전에 미분양아파트 매각이 안되거나 가격이 급락할 경우 원금 상환이 불가능할 수 있다고 지적했다.

그는 "구조를 짤 때 주택담보인정비율(LTV) 수준과 적정 매각기간의 확보, 세금관련 사항 등을 고려해야 원금 상환 안정성이 높아질 수 있다"며 "건설사의 신용보강이 있어도 미분양아파트의 매입가격이 시장가치를 적절히 반영해야 투자자들도 수익성을 따질 수 있다"고 말했다.