전세대란…전세대출은 어떻게?

[머니위크]1년 이내 신규취급액 기준 코픽스, 2~3년 잔액기준 코픽스 유리

중국 허난성 정저우시에 사는 64세 천신녠 씨. 그는 지난 4년 동안 하루도 빠짐없이 땅을 파내려가 50㎡ 규모의 땅굴집을 마련했다. 전직 광부 출신으로 집을 살 형편이 안되자 땅굴을 파서 집을 만든 것이다.

요즘 하루가 멀다 하고 치솟는 전셋값에 가슴을 치는 서민들에게는 이렇게 멀리서 들려온 괴짜 노인의 얘기가 마냥 웃을 일이 아니다. '집 없는 설움'을 겪어본 이들이라면 이것이 그저 남의 일 같지 않으리라.

해마다 반복되는 전세대란이 올해는 한층 더 심화되는 형국이다.

"집주인이 집값을 올려달라고 해요" "전셋값이 3000만~5000만원이나 뛰었어요."

집값은 떨어지고 있는데 전셋값은 오른다는 소식에 곳곳에서 서민들의 한숨이 나온다. 당장 전세 자금이 부족한 서민들에게는 전세자금 대출을 받는 것 외에는 달리 뾰족한 대안을 찾기 어렵다.

본격적인 이사철을 맞아 전세자금 대출을 희망하는 경우도 크게 늘고 있다. 이런 때일수록 침착하게 기관마다 다른 대출 조건과 금리 등을 꼼꼼히 비교해 '내게 맞는 상품'을 선택하는 노력이 절실하다. 전세 물건과 소득에 따라 대출 상품을 잘 골라야 이자 부담을 줄일 수 있다.

연 소득이 3000만원 이하, 국민주택기금 전세 유리

전세자금 대출의 경우 대출신청 자격이 된다면 국민주택기금을 활용하는 것이 가장 유리하다. 근로자ㆍ서민 전세자금 대출은 연간소득이 3000만원 이하이며 무주택 세대주인 근로자 또는 서민이면 연 4.5%의 금리로 대출 받을 수 있다.

단 대상주택은 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택이어야 하며, 대출 금액은 전세금액의 70% 이내 최고 6000만원 한도(만 20세 미만 3자녀 가구는 8000만원 이내)까지 받을 수 있다. 대출 기간은 2년이며, 최장 6년까지 연장(2회 2년 단위)이 가능하다.

저소득가구라면 국민주택기금 전세자금을 이용 시 연 2.0%까지 이자 부담이 내려간다. 이자가 싼 만큼 조건은 까다롭다. 해당 지자체장의 추천을 받아야 하고, 보증금도 수도권과밀억제권역 기준으로 8000만원을 넘으면 안 된다. 수도권 기타지역 및 광역시는 보증금이 5000만원 이내여야 한다.

대출 한도는 수도권과밀억제권역은 5600만원 이내, 수도권 기타지역 및 광역시는 3500만원 이내에서 가능하다. 15년 원리금(또는 원금)균등분할 상환 또는 혼합상환 등을 선택할 수 있다. 국민주택기금 대출은 취급기관인 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행, 농협 등에서 신청이 가능하다.

기금 쓸 수 없다면, 은행별로 발품 팔아 금리 낮춰라

국민주택기금 대출신청 대상이 아니라면 다소 높은 이자를 부담하더라도 시중은행 전세자금 대출 상품을 알아봐야 한다.

특히 연립주택이나 다가구 주택 등의 전세 대출 상품은 극히 한정돼있어 계약 전 은행을 방문해 자세한 상담을 받는 게 필수적이다.

국민은행의 'KB 주택전세자금대출'은 건물등기부등본 상의 용도가 주택으로 표시된 건물이라면 아파트 주택 등 구분 없이 대출이 가능하다. 대출금액은 임차보증금의 80% 이내이며, 대출기간은 10년 이내에서 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환 등을 자유롭게 선택해 상환할 수 있다. 대출 금리는 6개월 변동금리 최저 6.31%, 12개월 변동 금리는 최저 연 6.66% (9월27일 기준) 수준이다. 신규 전세뿐 아니라 계약을 갱신하는 경우에도 이용할 수 있다.

우리은행의 '우리홈론'은 아파트, 연립, 단독주택, 다세대 등을 대상 주택으로 한다. 임대차금액의 최대 70% 범위이내에서 최장 6년까지 대출이 가능하다. 단 연소득의 2배 범위를 넘지 않아야 한다. 금리는 최저 연 5.16% 수준(9월30일 CD연동기준금리)이다.

전세대출 대상이 아파트라면 대출 선택의 폭이 비교적 넓다. 대부분의 은행에서 아파트를 대상으로 한 전세대출 상품을 취급하고 있기 때문이다. 그러나 은행별로 상품 구조도 다르고 금리도 개인마다 다르게 적용하기 때문에 발품을 파는 노력이 필요하다. 주거래 은행 등 거래 실적이 많은 기관을 선택하면 금리 우대 혜택을 받을 수 있다.

신한은행의 '신한전세보증대출'은 신규 입주자금을 2억원까지, 이미 살고 있는 경우라면 최고 1억원까지 지원한다. 단 대출기간은 임대차종료일 이내로 1년 이상 2년을 넘지 않아야 하며, 대출 대상 주택은 서울, 경기, 시 지역 소재 아파트에 한한다.

외환은행의 '보증보험전세론'도 아파트 신규 입주자금은 최고 2억원까지 생활안정자금은 1억원까지 대출해준다. 전 지역 소재 아파트를 대상으로 하며 기준 금리는 CD유통 수익률(3개월 변동)이나 코픽스연동 등을 선택할 수 있다.

하나은행의 '신(新)아파트 전세론'은 전세보증금의 60% 이내에서 최고 2억원까지 대출이 가능하다. 대출기간은 전세계약만기일 범위 내 최장 2년 1개월까지 만기일시상환해야 한다.

대출 상품을 고를 때는 금리 기준도 눈여겨보는 게 좋다. 고정금리와 변동금리 등을 개인의 상황에 맞게 적절하게 선택하는 것이 필요하기 때문이다.

이관석 신한은행 재테크팀장은 "최근 대출금리가 비교적 높은 수준이 아니고 앞으로도 급격한 상승이 이뤄질 가능성은 낮기 때문에, 1년 이내 단기 대출이라면 대출이자가 상대적으로 저렴한 신규취급액 기준 코픽스가 유리할 수 있다"고 말했다. 또한 대출기간이 2~3년이라면 변동금리지만 안정적으로 움직이는 잔액기준 코픽스를 우선 고려해볼만하다고 조언했다.

대출을 받는 것 못지않게 현명한 상환계획을 짜는 것도 중요하다. 김인응 우리은행 수석 재테크팀장은 "모든 대출은 기본적으로 소득 수준을 감안해 가능한 적은 규모로 받는 게 중요하다"며 "원리금 상환액을 포함해 전체 금융비용이 자기 소득의 40%를 넘지 않도록 해야 한다"고 당부했다.