국내 아파트시장도 '언더워터 시대'

신도시 아파트값 평균 30% 급락…금융권, PF 부실 겹쳐 파장 클듯

분당과 일산 등 수도권 1기 신도시에 아파트를 팔아도 대출 갚고 나면 한 푼도 건지지 못하는 이른 바 '깡통아파트'가 등장하고 있다. 아파트값이 대출금액을 밑도는 '언더워터'(underwater)에 빠진 집주인들이 나타나고 있는 것이다.

신도시의 아파트값이 평균 30% 가량 급락하면서 아파트를 매각해도 은행빚이 남는 사례도 발생하고 있다. 일산신도시에 사는 김상훈(가명, 46)씨는 지난 2006년 일산동 A아파트 109㎡형을 4억7000만원에 샀다. 당시 저축은행에서 담보대출비율 75% 선인 3억5000만원을 대출받았다.

현재 이 아파트의 시세는 3억2000만원 선이다. 시세대로 판다면 대출금 3000만원을 고스란히 손해 보게 된다. 여기에 시중은행보다 훨씬 높은 고율의 이자비용과 중도상환 수수료, 부동산 중개료까지 따지면 억대 이상의 손해를 볼 수밖에 없다.

현장에서는 주택담보대출로 어려움을 겪는 집주인들이 적지 않을 것이란 지적이 나온다. 일산 후곡마을 B부동산 관계자는 "2006년에는 일단 사두기만 하면 무조건 오른다는 생각으로 무리하게 대출받은 사람들이 많았다"며 "당시 상황을 감안하면 일산의 경우 10가구 중 2가구 정도는 시세가 대출금과 엇비슷해지거나 시세대비 대출비율이 넘어선 상황에 처해 있을 것"이라고 말했다.

분당신도시에서도 같은 사례가 적지 않다. 대부분 무리한 대출을 통해 아파트를 사들였거나 매입후 주택담보대출비율이 70~80%까지 대출을 받은 경우가 이에 해당한다.

서현동 A중개업소 관계자는 "불과 2~3년 전만 해도 저축은행이나 보험사 등을 통해 시세의 70~80%선까지 대출을 받은 사례가 있었다"며 "최초 구매시에도 이런 사례는 10건에 1~2건씩 있었다"고 귀띔했다.

문제는 이런 처지에 놓인 집주인들 상당수가 별다른 방법이 없다는 것이다. 금리가 낮은 은행으로 갈아타고 싶어도 여의치 않다. 대출기관을 바꿀 경우 재감정이 필요한데 시세 하락에 따라 담보대출 가능 금액도 기존보다 크게 낮아질 수밖에 없다. 그 차액만큼 갚아야 하는 것이다.

대출 만기 도래시에도 마찬가지 고민이 생긴다. 금리인상으로 불어나는 이자를 계속 갚더라도 만기 도래된 대출금을 연장하려면 시세가 하락한 만큼 원금 중 일부를 갚아야 한다.

개인의 주택담보대출 압박은 금융권 부실로 이어질 수 있어 사회 전체 문제로 확산될 수 있다는 게 전문가들의 견해다. 상황에 따라선 금융권의 연쇄부실화도 불가피해진다. 후순위 전세입자들의 경우 도미노식 피해를 입을 가능성도 있다.

서후석 명지대 부동산경영학과 교수는 "대출금액이 많은 집주인들이 얼마나 견딜 수 있는지가 관건"이라며 "그나마 시중은행은 주택담보대출비율(LTV) 규제가 있어 다소 문제가 있더라도 충격 흡수가 가능하지만 저축은행 등 제2금융권은 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 겹쳐 문제가 발생하면 상당한 쇼크를 받을 수 있다"고 지적했다.