[4050세테크]아파트 증여하려면 이웃집도 잘 살펴야

# 황당해씨는 지난해 결혼한 아들에게 24평 아파트 한 채를 증여하고 국토해양부에서 주택 공시가격을 조회한 뒤 증여세 신고를 마쳤다. 평소 거래하는 세무사에서 요즘같이 거래가 뜸 한 때에는 기준시가로 신고할 수 있다고 했기 때문이다.

하지만 황 씨는 일 년여가 지나 난데없는 세금예고통지를 받게 됐다. 황 씨가 당초에 부담한 증여세에 절반이 넘는 금액이 추가로 고지되고 10% 세액공제를 못 받는 것은 물론 그동안 세금을 내지 않은 기간의 이자(납부불성실가산세 연 10.95%)까지 납부하게 된 것이다.

황 씨는 관할 세무서에 주택공시가격으로 엄연히 납세의무를 충실히 이행했는데 어떻게 세금이 부과될 수 있느냐고 따졌다. 하지만 현행 법규상 어쩔 수 없다는 답변을 듣고 쓸쓸히 발길을 돌릴 수밖에 없었다.

황 씨에게 세금을 부과된 것은 그가 아파트를 증여한 3개월 뒤 이웃의 아파트가 공시가격보다 비싸게 매각됐기 때문이다. 이웃의 아파트 매매가격이 공시가격에 비해 30% 정도 높았던 것이다.

어떻게 이런 일이 있을 수 있을까? 증여세와 상속세는 재산을 증여하거나 상속할 때 증여재산이나 상속재산을 얼마로 보는가에 따라 결정되는 데 원칙적으로 당해 증여재산이나 상속재산 또는 유사한 재산의 일정기간동안의 매매사례가격을 기준으로 세금을 매기도록 하고 있다.

이를 시가라고 하는데 매매계약일을 기준으로 증여의 경우 증여일 전 후 3개월, 상속의 경우 상속일 전후 6개월이지만 이 기간이 넘었더라도 국세청의 평가심의회의 의결을 거쳐 2년까지는 시가를 기준으로 세금을 과세할 수 있도록 하고 있다.

과거에는 증여 또는 상속재산 즉 당해재산의 매매가 있었는가를 기준으로 시가를 판정했지만 법률개정에 따라 당해 증여 또는 상속재산과 가격과 성격이 유사한 재산의 매매사례가 있으면 이를 시가로 볼 수 있도록 개정됐다.

황씨가 바로 이러한 규정에 따라 이웃집이 시가 범위내의 기간 중에 매매되었기 때문에 본인도 모르게 세금을 더 내는 일이 발생한 것이다.

법원은 그 동안 판례에서 증여 또는 상속재산에 비해 가격이나 조망권, 일조권, 기준시가 등이 열등한 재산의 매매사례가격이 증여 또는 상속재산의 기준시가보다 높은 경우는 이를 시가로 인정해 증여세와 상속세를 다시 계산해야 한다고 과세당국의 손을 들어주고 있다.

다만 비록 시가로 인정되는 기간 내에 매매사례가격이 존재하더라도 증여나 상속재산보다 객관적인 가격이나 위치 등이 더 좋은 경우에는 기준시가로 증여세와 상속세를 계산하는 것이 타당하다고 납세자의 손을 들어주고 있다.

당연히 타당한 판결이지만 문제는 납세자가 스스로 얼마를 신고할지 모른다는 데 있다.

정보가 제한된 납세자가 스스로 이웃집을 돌아다니면서 얼마에 재산을 매매할 의향이 있는지 알아보는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 따라서 황 씨가 원래 내야할 세금을 내는 것은 참을 수 있다 하더라도 자진신고 세액공제 10%를 받지 못하고 덤으로 납부불성실 가산세까지 부담하는 것은 다소 억울한 측면이 있다.

세법이 납세자에게 불리하지 않도록 사전에 신고할 금액을 알려주거나 일단 기준시가로 신고했으면 세액공제도 해주고 가산세도 없게 하는 등 합리적으로 개정되길 기대하지만 개정 전까지는 현명한 의사결정이 필요하다.

우선 아파트와 같이 비슷한 가치를 갖는 재산이 많은 경우는 증여에 신중을 기하여야 한다. 신고기한까지 매매사례가 혹 있는지 매매사례를 조회할 수 있는 사이트(국토해양부 아파트 실거래가)를 통해 알아보는 노력을 게을리 하지 말아야 한다.

지금과 같이 주택이나 부동산의 가격이 계속 하락 중에 있거나 등락이 심한 경우는 실제 가치보다 높게 거래된 유사 재산으로 인해 피해를 보지 않도록 아예 감정평가법인의 감정평가를 받아 두는 것도 한 방법이다.

감정평가가액과 매매사례가액은 증여 또는 상속일로부터 가장 빠른 가액을 시가로 하고 있고 2군데 이상의 감정평가법인의 감정평가를 받아야 시가로 인정받을 수 있다는 점도 꼭 명심해야 할 사항이다.