일시적 1가구2주택자 “헌집 좀 팔아주세요”

캠코 공매 신청하면 유예기간 지나도 양도세 비과세

지난 2008년 겨울 나거주 씨는 경기도 고양에 있던 집을 매물로 내놓은 후 서울에 새 집을 장만해 이사했다. 그러나 요즘 나거주 씨의 고민은 이만 저만이 아니다. 금방 팔릴 것이라고 생각했던 고양의 집이 당최 팔릴 생각을 하지 않는 것.

집값이 하락하면서 손해도 막심하지만 그보다 더 큰 문제는 올 11월까지 고양의 집을 팔지 않으면 일시적 1가구2주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다는 점이다. 특히 내년으로 넘어가면 양도세율이 50% 중과세율이 적용된다.

나거주 씨는 집값 하락으로 인해 손해를 보는 것은 물론이거니와 그럴 의도가 아니었음에도 불구하고 1거주2주택자로 세금폭탄까지 맞게 될까봐 걱정이 태산이다.

집값 하락이 계속되면서 기존의 집을 팔지 못해 나거주 씨처럼 본의 아닌 1거주 2주택자가 된 사람들의 고민이 커지고 있다. 나거주 씨처럼 부동산시장 침체로 집이 팔리지 않아 꼼짝없이 양도세를 내야 하는 일시적 1가구 2주택자라면 자산관리공사(캠코)에서 운영 중인 '공매' 제도를 활용해 문제를 해결할 수 있다.

캠코에 공매 의뢰를 하면 매각 의사가 확실한 것으로 간주돼 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한지 2년이 경과되지 않고 보유기간이 3년 이상인 종전주택(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의해 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 종전주택)에 대해서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

양도소득세 감면대상 재산 매각절차는 주택소유자가 매각 의뢰한 재산을 캠코에서 감정의뢰를 거친 후 주택소유자와 매각조건을 협의하게 된다. 이후 공매를 실시해 낙찰이 되면 낙찰자와 계약을 체결하고, 낙찰자가 주택소유자에게 계약금을 송금하면 대금납부, 소유권 이전을 거쳐 마지막으로 잔대금을 주택소유자에게 송금하게 된다. 공매 시 유찰된 재산은 다음공고 전까지 재공매가 이뤄진다.

감정은 일반적으로 의뢰 후 10일 내 이뤄지며 매각 예정가격은 공시지가를 기준으로 소유자와 매각조건 협의를 통해 결정된다. 유찰될 때마다 지난 매각예정 가격보다 5%씩 인하되지만, 아무리 유찰이 되더라도 최초 공매예정 가격의 50% 아래로는 떨어지지 않는다(단 최초가격에서 양도소득세 추정세액 차감금액이 최초가격의 50%보다 높은 경우에는 그 금액).

이와 관련 김희선 캠코 금융2부 과장은 "온비드(www.onbid.co.kr)를 통한 공매는 일반 경매보다 빠르게 진행되기 때문에 50%까지 하락하는 경우는 지금까지 없었다"고 말했다.

최초가격의 50%까지 공매를 진행했으나 매각되지 않은 경우에는 철회하거나 소유자가 원할 경우 최초가격에서 5%씩 체감한 금액으로 공매진행이 가능하다. 공매로 집이 넘어가면 3개월 내 입찰보증금 10%를 제외한 90%의 매각 대금을 일시불로 받을 수 있다. 수수료는 매각 대금의 1%로 계약 시 0.5%, 잔금납부 시 0.5%씩 나눠 납부하면 된다.

공매 철회는 공매공고가 나간 후에도 가능하지만, 낙찰 이후에는 어떤 이유로도 취소나 철회 요청을 할 수 없다.

공매 신청은 서울 삼성동 캠코 본사 및 전국 9곳의 캠코 지사에서 하면 된다. 단 신청인 본인 소유 부동산인지 파악하기 위해 인터넷이나 유선이 아닌 본인이 직접 방문해 신청해야 한다.

일시적 1가구 2주택자를 위한 공매는 2주택자가 된지 2년 이내인 경우에만 신청할 수 있으며, 아파트 등 주택 외에 토지도 신청할 수 있다.