정부가 부동산 대책을 놓고 고민에 빠졌다. 올 들어 부동산 경기 침체가 계속되는 가운데 정부가 얼어붙은 거래를 살리면서 집값 안정세는 유지할 수 있는 대책을 마련하기 위해 머리를 싸매고 있지만 좀처럼 정답을 찾지 못하고 있다.
지난 7월21일에는 예정보다 하루 앞당겨 거래 활성화 대책을 발표하기로 했지만 이렇다 할 내용이 밝히기는커녕 충분한 논의 후 대책을 내놓겠다며 발표를 무기한 연기하기도 했다.
정부가 이처럼 부동산 대책을 놓고 갈팡질팡하는 이유는 바로 관계부처간 DTI에 대한 뚜렷한 입장 차이 때문이다.
국토해양부는 거래를 살리기 위해 DTI 완화가 필요하다는 입장인 반면 금융규제를 담당하는 기획재정부와 금융위원회 등은 투기 조장 등을 이유로 이에 반대하고 있는 상황이다. 부동산 대책에 있어 DTI가 '뜨거운 감자'로 떠오른 것이다.
◇DTI? 그게 뭔데?
DTI(Debt To Income)는 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 비율로 정하는 것이다. 이에 따라 아파트값이 같더라도 DTI 비율, 매수자의 소득, 대출기간, 상환방식 등에 따라 대출 한도가 달라진다.
우리나라에는 노무현 대통령 집권기인 지난 2006년 3월30일에 도입됐다. 이명박 정부는 2008년 미국발 금융위기로 부동산 시장이 극도로 침체되자 투기지역 해제 등을 통해 DTI 규제를 완화했다가 집값이 뛸 조짐을 보이자 지난해 9월 다시 강화했다.
현재 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 DTI는 40%, 나머지 서울지역(비강남권)은 50%, 경기·인천은 60%다. DTI가 10%포인트 높아질 경우 서울 강남3구와 비강남권의 DTI는 각각 50%, 60%로 집을 살 때 금융권에서 대출받을 수 있는 금액이 높아진다.
현재 DTI가 40%인 강남에서 주택을 구입한다면 매년 상환해야 하는 원리금이 연소득의 40% 이내여야 한다. 연소득이 3000만원인 수요자는 연간 원리금 상환액 1200만원, 5000만원인 수요자는 2000만원 범위에서 각각 대출이 가능하다는 것. 하지만 DTI가 50%로 높아지면 연간 원리금 상환액 범위가 연소득 3000만원일 때 1500만원, 50000만원일 때 2500만원으로 늘어난다.
예를 들어 연소득 3000만원인 사람이 다른 부채가 없는 상태에서 서울 강남에 집을 살 때 대출받을 수 있는 총금액은 현재 1억600만원(DTI 40%, 연소득 부부합산, 3년 거치 17년 분할상환, 이자율 코픽스잔액+1.6%포인트 조건)이지만 DTI가 50%로 높아지면 대출가능금은 1억3300만원이 된다.
모든 대출 조건이 같다고 가정할 때 연소득 5000만원인 사람은 1억7800만원에서 2억2200만원으로, 연소득 1억원인 경우 3억5500만원에서 4억4400만원으로 각각 늘어나게 되는 것이다.
서울 비강남권 주택의 경우 연소득 3000만원인 수요자의 대출가능 한도는 1억3300만원에서 1억6000만원으로, 5000만원인 사람은 2억2200만원에서 2억6600만원으로 각각 높아진다. 현재 4억4400만원을 빌릴 수 있는 연소득 1억원인 수요자는 5억3300만원까지 대출이 가능하다.
◇얼어붙은 시장, 어느 정도이기에
정부가 각종 부동산 대책 가운데 가장 민감한 금융규제까지 만지작거리고 있다는 것은 그만큼 부동산 경기가 좋지 않다는 뜻이다. 각종 지표들도 이 같은 상황을 분명히 보여주고 있다.
6월 아파트 실거래가 자료에 따르면 신고 된 전국 아파트 거래는 3만454건으로 글로벌 금융위기의 직접적인 영향권에 있던 지난해 2월(2만8741건) 이후 16개월 만에 최저치를 기록했다. 부동산 정보업체들이 집계하는 아파트 매매가격은 지난 2월 말부터 현재까지 21주 연속 하락세를 이어가고 있다.
수요자들이 금리인상 등을 이유로 집값 추가 하락을 예상, 주택 구매를 꺼리면서 거래가 위축돼 새집으로 옮겨 가려던 실수요자들이 기존 살던 집을 처분하지 못해 발을 동동 구르는 사례도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
특히 이 같은 거래 부진 속에 고양, 용인, 김포 등 경기도 일부의 경우 입주물량이 단기간에 집중되면서 입주가 제대로 진행되지 않아 '불꺼진 집'이 수두룩한 상황이다.
4.23 거래활성화대책에서 새 아파트 입주 예정자의 기존 주택을 구입하는 무주택 또는 1주택자에게 DTI를 초과해 대출을 지원하는 방안을 내놓았지만 이렇다 할 효과를 거두지 못하고 있다.
◇DTI 완화하면 거래 살아날까
그렇다면 DTI 완화에 따른 효과는 어느 정도일까? 전문가들은 시장 상황이 워낙 좋지 않은데다 추가 금리인상까지 예고돼 있어 DTI를 10%포인트 상향조정 하더라도 시장에 급격한 변화는 없을 것으로 내다봤다.
한 전문가는 "가장 근본적인 문제는 집값이 떨어질 것에 대한 불안감이 크다는 점"이라며 "일부 급매물이 팔릴 수 있고 심리적 효과가 제한적이나마 있겠지만 부동산 침체를 반전시킬 만한 효과를 낼 수 있을 지는 의문"이라고 지적했다.
하지만 DTI 상향조정이 정부의 부동산 규제 완화의 시그널로 작용, 수요자들의 심리적 저지선을 형성해 주는 역할을 할 것이란 관측도 있다. 또 대출을 활용해 급매물을 매수하려는 실수요자들이 증가하는 등 현재 비정상적으로 막혀 있는 주택거래의 숨통을 틔워줄 수도 있다.
아울러 자금여력이 부족한 입주 예정자들의 경우 주택담보대출 전환이 가능해 입주율 진작 효과가 있을 것이란 기대도 있다.
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