DTI 10%p 완화땐…내 주택대출금 얼마나 늘까?

연 3000만원 소득자 2700만원 ↑, 5000만원 소득자 4400만원 ↑

정부가 22일 부동산 거래 활성화 대책을 내놓는다는 소식이 전해지면서 시장에 기대감이 확산되고 있다. 특히 서울지역의 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트 높이는 방안에 무게가 실리면서 여유자금이 부족해 금융권 대출을 통해 집을 사야하는 실수요자들은 이번 대책에 촉각을 곤두세우고 있다.

DTI는 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 비율로 정하는 것이다. 이에 따라 아파트값이 같더라도 DTI 비율, 매수자의 소득, 대출기간, 상환방식 등에 따라 대출 한도가 달라진다.

현재 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 DTI는 40%, 나머지 서울지역(비강남권)은 50%다. 하지만 DTI가 10%포인트 높아질 경우 서울 강남3구와 비강남권의 DTI는 각각 50%, 60%로 집을 살 때 금융권에서 대출받을 수 있는 한도가 높아져 수요자들의 자금 운용 폭이 넓어질 전망이다.

◇DTI 규제 완화되면 대출금 얼마나 늘까=현재 DTI가 40%인 강남에서 주택을 구입한다면 매년 상환해야 하는 원리금이 연소득의 40% 이내여야 한다. 연소득이 3000만원인 수요자는 연간 원리금 상환액 1200만원, 5000만원인 수요자는 2000만원 범위에서 각각 대출이 가능하다는 얘기다. 하지만 DTI가 50%로 높아지면 연간 원리금 상환액 범위가 연소득 3000만원일 때 1500만원, 50000만원일 때 2500만원으로 늘어난다.

연소득 3000만원인 사람이 다른 부채가 없는 상태에서 서울 강남에 집을 살 때 대출받을 수 있는 총금액은 현재 1억600만원(DTI 40%, 연소득 부부합산, 3년 거치 17년 분할상환, 이자율 코픽스잔액+1.6%포인트 조건)이지만 DTI가 50%로 높아지면 대출가능금은 1억3300만원이 된다.

모든 대출 조건이 같다고 가정할 때 연소득 5000만원인 사람은 1억7800만원에서 2억2200만원으로, 연소득 1억원인 경우 3억5500만원에서 4억4400만원으로 각각 늘어난다. 연소득 3000만∼1억원인 주택 수요자들의 대출 한도가 2700만∼8900만원 정도 높아지는 셈이다.

서울 비강남권 주택의 경우 연소득 3000만원인 수요자의 대출가능 한도는 1억3300만원에서 1억6000만원으로, 5000만원인 사람은 2억2200만원에서 2억6600만원으로 각각 높아진다. 현재 4억4400만원을 빌릴 수 있는 연소득 1억원인 수요자는 5억3300만원까지 대출이 가능하다.

◇부동산 거래 활성화 효과 있을까=전문가들은 DTI를 10%포인트 완화하더라도 대출한도가 크게 높아지지 않는 만큼 시장에 급격한 변화는 없을 것으로 내다봤다. 집값 하락세가 지속되고 있는데다 추가 금리인상까지 예고됐기 때문이다.

하지만 꽁꽁 얼어붙은 수요자들의 심리를 녹여 비정상적으로 막혀 있는 주택 거래에 숨통을 틔워줄 것이라는 분석이 지배적이다. 신한은행 고준석 갤러리아팰리스 지점장은 "DTI 규제가 완화되면 대출을 활용해 급매물을 매수하려는 실수요자들이 증가할 것"이라고 말했다.

DTI 규제 완화는 미분양이나 미입주 문제 해소에도 도움이 될 것으로 보인다. 한 대형건설사 관계자는 "대출규제가 풀리면 무주택 실수요자를 비롯해 투자자들이 시장으로 유입될 것"이라며 "자금여력이 부족한 입주예정자들의 주택담보대출 전환이 가능해 입주율 진작 효과도 있을 것"이라고 예상했다.