뚝섬에 110층 초고층 건립, 문제없나

[서울시 新도시계획 점검]①뚝섬 삼표레미콘부지 개발계획

- 기부채납비율 협상 '지지부진'
- 市·현대차, 입장차 평행선
- "원안 건립 미지수" 의견도


성동구 뚝섬 삼표 레미콘부지는 규모와 개발밀도 면에서 신도시계획 사업의 대표적 사업지로 불린다. 현대제철 소유인 이곳 부지에 대해 현대차그룹 측은 대상지 중 가장 먼저 사업제안서를 제출하는 등 적극적인 개발 의지를 보이고 있다.

18일 서울시와 현대차그룹 등에 다르면 현대차그룹은 이곳에 110층짜리 '글로벌비즈니스센터'를 짓기로 하고 현재 서울시와 기부채납 비율 등을 놓고 예비협상을 진행 중이다. 도시계획변경을 위한 사전협상 절차는 △타당성평가 △예비협상 △본협상 △협상이행 4단계로 구성된다.

현대차측은 지난해 10월 시에 제출한 사업제안서에서 1종일반주지역인 이곳을 일반상업지역으로 바꿔 달라고 요청했다. 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도변경이 허용되면 용적률은 150%에서 800%로 늘어난다.

현대차그룹의 뚝섬 '글로벌비즈니스센터' 조감도

시는 용도변경을 허용해주는 대신 늘어난 용적률 증가분 일부를 기부채납 받아 도로나 공원 등 공공시설이나 복지·문화시설 등을 건립할 계획이다. 현대차 측은 글로벌비즈니스센터를 그룹의 '허브빌딩'으로 만들 방침이다.

하지만 넘어야 할 산이 많다. 우선 서울시의 개발이익 환수방안에 따라 현대차 측이 지불해야 할 비용이 만만치 않다. 시의 개발이익 환수지침에 따르면 사업자는 증가된 용적률의 60%에 해당하는 토지를 공공기여 비용으로 내놓아야 한다.

용적률이 150%에서 800%로 증가해도 늘어난 용적률 650% 가운데 10분의 6인 390%에 해당하는 토지를 기부채납해야 한다. 즉 전체 부지의 절반가량인 48%를 시에 기부해야 한다는 것이다. 공공기여는 현물제공방식을 원칙으로 하지만 현금으로도 제공할 수 있다.

서울시와 현대차 측은 이 부분을 놓고 협상을 벌이고 있지만 양측의 입장차가 쉽게 좁혀지지 않고 있는 것으로 알려졌다. 시설물을 사업지 내에 현물로 기부하거나 다른 부지에 기부하는 등 여러 방안이 논의되고 있다.

초고층건물 건립에 따른 교통 및 환경대책도 풀어야 할 과제다. 사업계획이 완료돼 용도변경 허용결정이 나더라도 건축위원회 심의 등에서 교통유발 분담금 등 추가 비용이 부과될 수 있기 때문이다.

시는 123층 규모의 잠실 제2롯데월드 건립 계획안을 재심의 끝에 지난 6월 통과시켰지만 도로개설공사 사업분담금을 사업주측이 부담하라고 결정했다. 이와 관련 시는 뚝섬 사업과 관련한 교통대책 태스크포스(TF)팀을 구성, 완공시 교통 흐름과 대책을 면밀히 파악할 계획이다.

대형건설사 관계자는 "110층 건물 모두를 업무용 시설로 활용한다는 계획을 세운 것으로 알고 있다"며 "지금의 부동산 경기상황과 막대한 기부채납 비용 등을 감안하면 건립계획이 원안대로 이뤄질지는 미지수"라고 말했다.