한강변 초고층 개발비 조합원당 최고 8000만원

공연장등 개발비 조합 부담... 1인당 2천만~8천만원 달해

↑ 강변북로 일부구간이 지하화되고 공연장, 전시장, 창작스튜디오, 어린이도서관 등이 들어서는 성수지구 개발 예시도 ⓒ성동구

한강변에 추진하는 초고층 아파트사업에 토지기부채납 외에도 조합원당 최대 8000만원의 개발비용을 부담해야하는 것으로 나타났다. 한강변에 공연장, 전시장, 공원 등 문화시설을 짓고 올림픽대로, 강변북로를 지하화하는데 쓰이는 비용이다.

최근 성동구가 발표한 성수전략정비구역 공람공고문에 따르면 성수1~2가 53만6361㎡ 부지에 강변북로 지하화, 문화공원조성, 학교이전신축 등에 총 1569억1325만원이 소요된다.

이는 공공시설을 설치하는 땅을 내놓는 토지기부채납(24.8%)을 제외하고 순수하게 조합비용으로 지불해야하는 돈이다. 성수지구의 경우 현재 4378명인 권리권자수로 나누면 조합원당 평균 3600만원을 부담해야 한다.

김창규 서울시 건축정책팀장은 "한강변 개발의 총 공공기여 기준(25% 내외)에 따라 성수지구는 총 공공기여율이 30.6%이며 이중 공공시설설치 비용으로 부담하는 비율은 5.8%에 해당한다"며 "강변북로 지하화 구간 중 영동대교 램프부분이 제외되고 토지기부채납비율이 높아져 주민들이 부담하는 개발비용은 계획보다 줄어든 것"이라고 설명했다.

지난해 서울시의 '한강르네상스 공공성 재편계획'에 따라 나머지 사업지의 개발비용을 계산해보면 여의도지구는 조합원당 평균 8400만원, 압구정지구는 5900만원, 이촌지구는 2300만원으로 추산됐다. 실제 용역과정에서 개발면적, 조합원수가 늘거나 의무기부채납률 차이를 감안해도 조합원당 2000만원 이상을 들여야 한다.

특히 일반상업지로 용도변경하는 여의도는 공공기여율이 40% 내외로 타 지구(25%)보다 높고 이중 15%를 공공시설로 지어야해 개발비가 많이 들 전망이다. 이촌은 토지기부채납(24%)이 많고 공공시설설치 부담률(1%)이 낮아 상대적으로 비용이 적게 나왔지만 강변북로 지하화 구간을 확장해달라는 주민들이 많아 사업비가 증가할 수 있다.

이에 따라 한강변 전략정비구역 주민들 사이에선 의견이 엇갈리고 있다. 성수전략정비구역 추진위 관계자는 "일부 주민들은 서울시민 모두가 이용하는 도로, 공원을 짓는데 공공의 지원없이 조합이 돈을 내야해 반발하고 있다"며 "시에서 제공하는 용적률 인센티브 등을 따져보고 사업성을 판단하고 있다"고 말했다.

서울시와 성동구는 개발비용을 용적률로 보상해주기 때문에 문제가 없다는 입장이다. 시는 공공시설설치비를 공시지가의 1.5배로 나눠 토지면적으로 환산한 뒤 해당 토지면적 만큼 용적률로 높여준다.

성수지구의 경우 ㎡당 토지공시지가 370만원 선으로 계산, 10%의 용적률 인센티브를 받아 평균 상한용적률이 283%까지 올랐다. 성동구 관계자는 "인근 금호, 옥수의 용적률이 250%인데 비하면 큰 혜택"이라며 "예를 들어 늘어나는 용적률로 250가구를 지어 10억원에 일반분양하면 2500억원의 수익이 나기 때문에 충분히 개발비용을 충당할 수 있다"고 설명했다.

시 관계자도 "한강조망이 보이는 아파트를 갖게 되는데다 주변 공공시설로 인해 단지 무형가치가 커지는 것을 생각하면 주민들의 손해라고 볼 수 없다"고 말했다. 하지만 오는 10월 나머지 지구에 대한 용역이 완료되고 총 공공기여율과 개발비용이 발표되면 논란은 심화될 전망이다.

여의도 전략정비구역 내 거주자는 "개발비 부담에 조합원들이 동의한다고 해도 구역별로 기부채납하는 땅이 적어 공공시설설치비용을 많이 내야하는 곳이 있는 등 제각각이어서 주민간 갈등은 피할 수 없을 것"이라고 우려했다.

↑ 성수지구 공공기여 및 용적률 인센티브 계획 ⓒ성동구