황금층수 1·2층 내놓고 꼭대기층 올리라고?

서울시 추진 도심 상업지역 용적률 완화 인센티브 사업 실효성 의문

서울시가 도심부 가로활성화 차원에서 추진 중인 상업지역 내 건축물 용적률 인센티브 완화방안을 놓고 참여율 저조 등 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다.

26일 서울시에 따르면 시는 최근 "도심부 상업지역에 위치한 민간건축물이 저층부나 옥외주차장, 공개공지 등을 시민 편의공간으로 제공할 경우 해당 건물에 용적률 완화 인센티브를 부여하겠다"고 발표했다.

건물 저층부의 개방을 유도해 세종로, 종로, 을지로 등 서울시내의 대표적 '가로'변을 시민 친화적 공간으로 꾸미겠다는 취지다.

시는 현재 도심재개발사업에 의해 지어진 4대문 안 건물 40개소를 대상으로 사업 참여의사를 타진하고 있다. 일반 건축법에 따라 지어진 상업지역 내 모든 건물도 이 사업에 참여토록 유도할 방침이다.

시 관계자는 "종로변의 H빌딩과 을지로변 N 빌딩 등 8개 건물이 리모델링 계획을 수립하는 등 참여의사를 밝혀왔다"고 말했다.

하지만 이들 건물이 실제 리모델링작업에 착수할지 여부와 4대문 외부지역에 있는 건물이 사업에 참여할지에 대해서는 회의적 시각이 많다. 관련분야 전문가들은 우선 리모델링을 통해 건물의 재산가치가 높아지기 어렵다고 지적한다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 "상업지역내 건물은 1층과 2층이 황금층수인데 이를 포기하고 건물 상층부를 올려봐야 타산이 맞지 않을 것"이라고 말했다. 취지는 좋지만 손해를 감수하면서까지 참여할 건물이 얼마나 되겠느냐는 것이다.

용적률 인센티브를 받아 건물을 증축한다 해도 최근의 부동산 경기를 감안하면 사업 참여가 쉽지 않을 것이라는 견해도 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "서울시내 중심 상업지역도 공실률이 높아지고 있는 상황에서 저층부를 포기하고 상층부를 증축할한 곳은 대기업이나 관공서 등 일부 건물로 제한될 것 같다"고 예상했다.

이에 대해 시 관계자는 "대형건물이 1층이나 2층을 오픈해 시민친화공간으로 조성하면 건물 자체의 가치가 올라갈 것으로 생각한다"며 "해당 건물주들을 상대로 설득작업을 계속할 계획"이라고 말했다.

한편 4대문 내 상업지구 건물의 허용용적률은 800%, 법정상한 용적률은 1000%로 제한돼 있다. 세종로, 을지로, 종로변의 상업용 대형 건물은 통상 용적률 600%를 적용받아 지어졌다.

시는 저층부 등을 제공하는 건물에 용적률인 800%까지 허용하는 방안을 검토하고 있다. 참여내용에 따른 구체적 용적률 부과 기준을 6월 중 마련하고 건축허가 및 용도 변경 시 행정협조도 병행한다는 계획이다.