서울지하철 2호선 경우를 보자. 지상철 구간인 한양대역부터 성내역 구간, 신대방역부터 신도림역 구간은 상권 형성이 미약하다. 반면 지하철 구간인 잠실역부터 신림역까지의 지상상권은 최고의 상권이다. 지상철 구간의 상권은 지상철 구조물로 인해 상권 발달을 저해하는 것은 물론 기존 상권까지 위축시키는 경향이 짙기 때문에 지상철 구간 내 상가 투자는 신중해야 한다.
2. 4거리 전 버스정류장은 4거리 상권을 죽인다 = 버스정류장의 경우 큰 사거리 전인지, 아니면 다음인지에 따라 상권의 발달이 달라지게 된다.
사거리 전에 버스정류장이 생기면 상권의 중심축은 사거리로부터 더 멀어지게 돼 사거리 코너자리에 있던 점포는 상당한 타격을 받게 된다. 대신 사거리로부터 멀어질수록 유동인구가 늘어나게 돼 상권이 왕성해 진다.
반면 사거리를 지난 다음에 버스정류장이 생기면 사거리에서 가까워 질수록 상권이 왕성해 지기 때문에 사거리 코너 자리는 더욱 왕성한 상권을 유지하게 된다.
3. 횡단보도 상권은 오른쪽이 더 성한다 = 현재 자동차는 우측, 사람들은 좌측통행이 원칙이다. 그러나 사람들은 좌측보다 우측에 익숙해 있다. 모든 횡단보도 유도선이 우측으로 돼 있고, 사람들도 우측에 익숙해 있기 때문에 오른쪽 방향의 상권이 다른 방향보다 발달한다. 횡단보도야 말로 유동인구를 결정하는 중요한 요소이기 때문에 상권에서 차지하는 역할이 매우 중요하다.
4. 백화점과 할인점 5km 이내 상권은 주의하라 = 관공서나 백화점, 은행, 대형할인매장 등대형편익시설은 유동인구를 촉발시켜 상권에 영향을 준다. 그러나 할인매장이나 백화점 반경 5km내에는 상권을 흡입시켜 상대적으로 상권발달을 억제하는 경향이 있다.
5. 일방통행길이 되면 상권이 시든다 = 도로의 진행 방향에 따라 상권은 발달하게 돼 있다. 일방적으로 도로의 방향을 꺾으면 상권이 충격을 받는다. 특히 일방통행길의 경우 상권과 밀접한 관계를 맺고 있다.
◇창업 입지선정 포인트
첫째, 유동인구에 의존해서는 곤란하다. 물론 유동 인구의 중요성을 따지지 말라는 것은 아니다. 하지만 유동인구의 흐름만 믿고 창업을 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 유동인구의 흐름 보다는 본인이 하고자 하는 유사한 아이템들의 접객수를 체크하는 것이 바람직하다.
둘째, 상권(입지) 접근성이 용이한 지를 살펴봐야 한다. 고객은 걷기를 싫어한다. 특별히 소문난 점포가 아닌 이상 일반적인 매장을 가기 위해 돌아 가지도, 찾아 가지도 않는다고 보면 된다. 고객은 항상 게으르다는 것을 명심해야 한다.
셋째, 현재 상권의 성장 가능성과 잠재능력을 가지고 있는지를 파악해야 한다. 가능성과 잠재 능력을 가늠하는 방법으로는 입지 주변의 인구 증가와 접객 시설의 규모를 파악하는 것이 가장 바람직하다. 현재 운영하는 점포들의 영업 운영기간을 파악해서 평균적으로 운영기간이 길고, 매물점포가 적다면 그 상권은 좋은 상권이라고 보아도 될 것이다. 반대의 경우는 매장 입지로 선택해서는 안된다.
넷째. 경쟁 점포의 규모 수를 파악하고, 향후 경쟁점이 들어설 여지도 감안해야 한다. 현재 영업을 하는 경쟁자 중 브랜드력이나 규모 면에서 나보다 앞선다면 아무리 좋은 상권이라도 포기하는 것이 바람직하다. 괜한 자신감으로 오픈했다 기존 매장들의 영업적 우위로 인해 견디지 못하고 문을 닫는 경우가 비일비재하다.
다섯째. 가시성도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 보통 점포를 알리는데 소요되는 기간은 최소 3개월 이상인데 대부분의 창업자들은 창업 이후 점포 운영비용이 그리 많지 않다. 가시성에서 떨어진다면 그만큼 오랜 홍보 기간이 소요되므로 자금력 면에서 상당한 위험 요인이 된다.
여섯째, 적정 점포 임대비용을 따져야 한다. 보통 3일 판매한 매출로 임대료를 지급할 수 있다면 적정선으로 본다. 예컨대 하루 매출이 50만원이라고 가정했을 경우 3일 곱하기 50만원인 150만원이 적정 임대료다. 150만원 이상이 점포 임대료로 지급된다면 이 점포 또한 포기하는 것이 바람직하다. 이는 주 5일제 근무가 정착되면서 영업 일수가 줄어 들고 있는 것을 감안할 때 더욱 중요하다.
◇발로 뛰는 상권 알아보기
먼저 메모장을 들고 현장에 나간다. 관심을 갖고 있는 곳을 기준으로 동서남북 반경 1㎞의 상가와 점포를 아주 자세히 적는다. 자신이 상가를 직접 운용할 것이라면 같은 업종에 대한 분석까지 해야 한다. 특히 해당 상권의 랜드마크가 될 만한 건물과 편의점, 유명 체인점 등은 반드시 기록해야 한다.
주요 시설도 파악해야 한다. 관공서, 병원, 학교, 빌딩, 숙박업소, 문화시설 등이 그것이다. 이러한 시설이 상권을 중심으로 어느 정도 거리에 있는지를 적어 상권 지도를 만들어 두면 요긴하게 쓸 수 있다. 요즘은 이러한 상권지도가 시중에 많이 있다. 상권지도가 있는 곳은 미리 구입해 바뀐 곳만 추가로 체크하면 된다.
초보자들이 상권의 흐름을 감 잡을 수 있는 비결은 무엇일까? 간판을 보는 일이다. 현장을 걸으면서 간판 이름을 적다 보면 그 지역의 공통점을 찾게 된다. '점포정리'를 하는 가게가 많다면 그 업종이 무엇이며 이유 등을 알아보아야 한다.
상권의 형성과정도 살펴야 한다. 현재 상권이 어떻게 만들어져 지금에 이르렀는지를 알아보고, 어떻게 발전해 나갈 것인지를 짚어 보는 게 좋다. 이것을 통해 현재의 상권이 부상하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 알 수 있다. 특히 상권 주변으로 새로 뚫리는 도로, 전철, 대형 유통시설이 있는지도 체크해야 한다. 이런 환경 변화로 상가의 운명이 하루 아침에 달라지는 경우가 비일비재하다.
경쟁 업종을 살피는 것도 중요하다. 경쟁하는 업종이 있다면 개략적인 매장 및 매출 규모, 임대료, 권리금, 영업시간, 휴일, 종업원 수 등을 꼼꼼히 파악해야 경쟁에서 이길 수 있다. 해당 지역의 간판구조나 인테리어도 눈여겨 봐야 한다.
유동인구의 파악도 필수적이다. 평일은 오전, 오후, 저녁으로 나눠 1~2시간씩 조사한다. 점심, 저녁 식사시간과 주부들이 저녁 쇼핑을 하는 오후 4~5시, 유흥문화가 시작되는 저녁 8~10시는 집중 파악해야 한다. 주말에는 더 면밀히 유동인구를 살펴야 한다. 평일과 주말 중에서 어떤 날 유동인구가 더 많은지도 상가투자를 하는 매우 중요한 잣대다.
연령별, 성별로도 조사해야 한다. 10대, 20대, 30대, 40대 등 나이로 나누고, 다시 남성과 여성으로 구분해 구체적으로 숫자를 세야 한다.
상권의 상주인구는 고정 고객이다. 주변의 빌딩, 관공서, 상업시설 등에 상주하는 인구조사는 필수다. 만약 배후에 주택가가 있다면 가구 수, 인구, 연령 분포까지 알아봐야 한다.
마지막으로 조사를 계량화해 분석하는 단계다. 메모장과 유동인구 조사자료를 토대로 사람들이 주로 오가는 길을 선으로 긋는다. 그 지역을 중심으로 업종 배치가 어떻게 됐는지를 짚으면 나름대로 초보자라고 하더라도 상권과 입지 분석을 할 수 있다.
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