오피스텔 vs 도시형생활주택 어디에 베팅할까

[머니위크]도심 소형주택 투자법

오피스텔 임대사업을 할까? 도시형생활주택을 분양받을까?

1~2인 가구 증가와 정부의 도심 소형주택공급 정책이 맞물려 오피스텔과 도시형생활주택에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 예금 금리가 바닥권에 머물면서 임대로 고정수익을 얻으려는 투자자들이 몰리고 있는 것이다.

실제 지난 5월12일 일반청약을 마감한 대우건설의 잠실 푸르지오 월드마크 오피스텔의 경우 89실 모집에 4396명이 신청하는 등 북새통을 이뤘다. 소형(1군) 평형대 경쟁률은 89대1을 기록했고 중형(2군) 및 대형(3군) 평형대 경쟁률은 각각 36대1, 14대1로 나타났다.

지난달 말 분양한 한원건설의 서울 신림동 '아데나534'도 3.5대 1의 경쟁률을 보이며 선전했고, 몇몇 업체들이 개최하는 '도시형생활주택 투자 세미나'에는 몰려드는 인파들로 장사진을 이루고 있다.

김규정 부동산114 본부장은 "오피스텔은 꾸준하게 수익형 부동산상품으로 인기를 끌어왔지만 도시형생활주택은 시장이 초기단계여서 활성화되는 시점까지도 고려해 투자해야 한다"고 말했다.



◇오피스텔·도시형생활주택 날개 달았다

이명박 정부의 핵심 주택정책인 도심 주택공급 확대를 위해 국토해양부는 지난달 1~2인 가구 증가에 맞춰 도심에 도시형 생활주택과 준주택 공급을 늘리는 내용의 '도심 내 소형주택 공급 활성화 대책'을 확정·발표했다.

대책의 주요내용을 보면 도시형 생활주택은 건설 가구수 제한을 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대했다. 사업승인 대상을 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화해 30가구 미만 소규모 사업은 건축허가를 통해 사업기간을 단축하고 부대복리시설 기준 적용을 안 받도록 했다.

상업·준주거지역에서 300가구 미만 원룸·기숙사형 주택을 주택 이외의 시설과 복합용도로 건설할 경우 건축허가만 받으면 되도록 하고, 주택기금을 지원받아 도시형 생활주택을 건설·임대하는 임대사업자는 임차인 보호규정만 적용받을 수 있게 했다.

자금지원 강화를 위해 신용등급이 부족한 업체도 주택기금 대출을 받을 수 있도록 신용등급 B+~BB 업체의 점수를 상향조정하고, '토지소유자와 주택업체'의 공동차주(借主) 유지기간을 20년에서 준공 때까지로 완화했다.

건축허가를 받는 30가구 미만 도시형 생활주택은 토지소유자가 단독으로 토지를 담보로 주택기금 대출을 받을 수 있도록 했다. 민간업체에 대한 건설자금 지원 총액이 3000억원에서 1조원으로, 업체당 자금지원 한도도 1000억원에서 1500억원으로 각각 늘어났다.

준주택 공급 활성화를 위해 오피스텔 건설기준도 대폭 완화했다. 우선 현행 '욕실은 1개 이하로서 5㎡를 초과하지 않아야 하며 욕조가 없어야 한다'는 욕실 설치기준을 폐지했다. 전체 면적의 70% 이상을 업무 부분으로 설치토록 한 규정도 없애고, 연면적 3000㎡ 이하 오피스텔은 다른 용도와 복합으로 건축할 경우 오피스텔 전용출입구 설치기준을 적용받지 않도록 했다.

다만 각 가구간 경계벽을 내화구조로 하고 45dB 이상 차음성능을 확보해야 하며 16층 이상 고층 오피스텔은 공동주택과 같은 수준으로 피난거리 기준을 강화하는 등 안전·피난·소음 기준은 보강하기로 했다. 주택기금도 도시형 생활주택 수준으로 지원한다. 현재 도시형 생활주택은 ㎡당 80만원(원룸·기숙사형) 또는 가구당 5000만원(단지형 다세대)이다.

앞서 국토부는 지난해 오피스텔의 바닥 난방을 전용면적 85㎡ 이하까지 확대했고, 주택기금 전세자금 대출보증 한도를 1억원에서 2억원으로 늘렸다. 올해는 연립주택을 도시형 생활주택으로 인정하고 서울 뉴타운내 기숙사형 학생주택 공급을 본격화했으며 매입 임대주택을 도시형 생활주택으로 재건축할 수 있게 했다.

◇오피스텔 투자 가이드 및 유의점

안정적인 고정 수익을 위해서는 무엇보다 수요층이 두터운 역세권 오피스텔을 살펴보는 것이 좋다. 또 대형보다는 공실률이 낮고 환금성이 좋은 소형이 안정적이다. 안정적인 임차수요 확보를 위해서는 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어야 하고 관리비도 저렴한 것이 좋다.

월세입자들의 경우 계약기간이 짧은 만큼 빌트인 된 오피스텔을 선호하는 점도 고려해야 한다. 오피스텔은 소액투자가 가능하고 안정적인 임대수익 창출이 가능해 관심이 높아진 대신 지역별로 임대수익률 격차가 크고 매매시세 차익 기대가 쉽지 않은 만큼 장기적인 임대수요시장의 가치와 규모를 보고 투자지역을 선별해야 한다.

오피스텔을 구입할 때는 부가가치세(건물부분)를 내야 하는데 임대사업자로 등록할 경우 부가세를 환급받을 수 있다. 따라서 업무용으로 사업자 등록을 해놓는 경우가 많다. 그러나 업무용으로 임대사업자 등록을 하고 주거용으로 임대를 할 경우 세제상 불이익이 따를 수 있어 주의해야 한다.

오피스텔을 주거용으로 임대하고 있는 경우 1가구1주택 비과세 규정에 영향을 줄 수 있어 투자에 신중을 기해야 한다. 오피스텔 임대사업은 입지 선정과 함께 관련 세금 사항 등도 꼼꼼히 따져보는 것이 꼭 필요하다.

◇도시형생활주택 투자 가이드 및 유의점

도시형 생활주택은 유동 인구가 많은 역세권 주변이나 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변 등이 투자하기에 좋다. 따라서 수요자 층에 맞는 면적 구성이 중요하다.

대학가 주변은 전용면적 13.2~16.5㎡, 오피스 주변은 16.5~19.8㎡가 적당하다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 수요층의 특성에 맞게 면적을 구성하면 임대 시 유리할 수 있다.

또 도시형생활주택은 월세 상품으로 이동이 잦은 직장인 등에는 풀 옵션을 갖춰 놓는 것이 좋다. 1인 거주자의 경우 위험에 노출되기 쉽기 때문에 보안문제도 신경을 써야 한다. 무인경비와 출입통제시스템 등의 안전시스템을 갖추는 것도 좋다.

도시형생활주택은 집주인이 직접 거주하는 상품이 아니기 때문에 관리 시 비용이 저렴한 재료를 선택하는 것이 유리하다. 임대는 전문업체에 맡기는 것도 좋다. 임대관리를 통해 안정적인 수익 유지가 가능하고 지속적으로 관리가 가능하기 때문이다.

다만 도시형생활주택의 최대 걸림돌은 비싼 땅값이다. 역세권 주변 땅값이 기존 주택가에 비해 높아 땅을 매입하면 수익을 내기가 쉽지 않다. 따라서 임대수익이 목적일 경우 꼼꼼한 수익률 계산이 필수적이다.

도시형생활주택 제도 도입 초기만 해도 수익률에 대한 기대가 컸으나 비싼 토지 가격과 지자체마다 용적률이 달라 기대수익이 높지 않은 상황이다. 금융비용과 관리비용까지 모두 포함한 수익률을 따져보아야 한다.