[生生부동산]'무늬만 역세권' 피해 상가투자하기

'역세권'. 상가 투자에 있어 항상 1순위로 꼽히는 조건이다. 그러나 최근 새로운 노선의 역세권이 우후죽순 생기고 있어 이른바 '무늬만 역세권'인 경우가 많아 투자자들의 주의가 요구된다는 게 전문가들 조언이다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 "진정한 역세권의 의미를 알 때 역세권 상가 투자의 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.

일단 역세권 상가라 하면 역에서 적게는 반경 100m, 넓게는 300~500m 이내의 점포를 의미한다. 역세권 상가의 경우 음식업·소매업·서비스업 등의 업종이 무난하지만 초기 투자비가 많이 든다.

지하철로 여러 지역이 연결될 경우 큰 축을 보고 어떻게 상권이 변화해 갈 지 고려해야 한다. 특히 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 필요하다.

장경철 이사는 "수도권의 역이 400여 개나 되고 출구도 많아 상권의 구조 및 유동 인구의 동선을 파악한 뒤 투자해야 할 것"이라고 전했다.

◇역세권 상가 '체크포인트'는
우선 역세권에서도 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 '동선'이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 확인할 수 있다.

또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

상가가 대표적인 역 출구에 있는지 여부도 살펴야 한다. 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 '출구별 분석'이 필수적이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다.

'수요와 공급'의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 장경철 이사는 "사람들이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가 투자의 기본 공식에다 변수로 작용할 세부 공식의 결과 값을 가지고 투자에 임해야 한다"고 말했다.

이밖에 '집객' 역할을 할 멀티플렉스 영화관이나 할인점 등 대형시설물을 고려해 그 길목에 자리잡으면 유리하다고 전문가들은 입을 모은다.

◇분양 중 역세권 상가 어디가 좋을까
GS건설은 서울 중구 충무로 4가에 지하7층~지상 32층 2개 동 규모의 주상복합 '남산 센트럴 자이' 상업 시설을 분양 중이다. 지하철 3·4호선 충무로역과 2·5호선 을지로4가역 등 '4중 역세권'이다. 명동과 남대문 등이 가까우며 세운 재정비촉진지구 지정으로 향후 가치 상승도 기대된다고 회사 측은 설명했다.

서울 강남 삼성2동 '삼성동 힐스테이트' 아파트 2단지 내 상가도 분양 중이다. 이 아파트는 1·2단지 총 2100가구가 입주하는 대규모 단지로 풍부한 고정 배후 소비를 확보하고 있다. 지하철 7호선 강남구청역 및 청담역과 인접해 있고 개통 예정인 9호선 봉은역과 맞닿아 있다.

서건은 동판교 전철역 사거리 코너 핵심 중심상업용지 내에 '서건타워' 상가를 분양하고 있다. 지하4층~지상13층 총 점포수 54개 규모로 판교역세권 사거리 코너에 자리잡고 있다. 판교 알파돔시티와 가까워 유동인구 유입이 늘어날 전망이다.