미분양 넘쳐도…불황기에 강한 부동산 상품 있다

[生生부동산]소형아파트·역세권상가·원룸·고시텔

춘래불사춘(春來不似春). 봄은 왔지만 봄이 온 것 같지 않다는 뜻으로 최근의 부동산 시장에 어울리는 말이다. 아파트 미분양 사태가 장기화 될 가능성이 높아지고 있으며 가격 하락에 대한 불안감도 확산되는 양상이다.

보금자리주택에 실수요자들의 관심이 몰리다보니 수도권 민간 아파트 미분양이 늘고 있다. 상가시장도 판교·광교 등 일부 유망 상권만 관심이 높을 뿐 나머지 지역은 찬바람이 분다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 "지금 같은 불황기에도 틈새시장은 존재하며 부동산의 옥석을 가리는 좋은 기회가 될 것"이라며 "우리나라는 인구 감소와 고령화 로 인해 1~2인가구가 늘어나는 모습을 보이고 있어 이런 시장 변화에 대처해야 한다"고 말했다.

따라서 장 이사는 실수요자와 1~2인 가구를 겨냥한 △역세권 소형 아파트 △도심권 소형 오피스텔 △임대사업용 원룸텔 △환승역세권 상가 △배후세대가 풍부한 근린상가 등에 주목할 필요가 있다고 조언했다.

◇역세권 아파트= 역세권 아파트는 실수요자가 끊이지 않는 대표적인 인기 주거공간이다. 교통이 편리한 데다 전철역을 중심으로 유동 인구가 많아 생활 편의시설도 잘 갖춰진 편이다. 지난해 서울의 경우 역세권 아파트는 평균 7.53%의 꾸준한 상승률을 기록했다.

특히 역세권이면서 단지가 크고 브랜드 인지도가 높으면 금상첨화다. 임대 수익을 노리는 투자자의 경우 중소형 주택형이 유리하다. 역세권 중소형은 맞벌이 부부 등 교통을 중시하는 수요가 꾸준하기 때문. 현재 역세권이 아니더라도 향후 역세권이 될 아파트도 매력이 있다는 평가다.

현재 역세권에 분양 중인 단지로는 고양시 탄현동에 두산건설이 짓고 있는 일산 '탄현 두산위브더제니스'가 있다. 3.3㎡당 소형 주택형은 1300만원대, 중대형 주택형은 1400만원대부터 공급된다. 입주는 2013년 4월 예정이다.

◇역세권 상가= 안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망한 상가로는 역세권 근린상가가 꼽힌다. 역세권 상가는 유동인구가 많은데다 현금 창출력이 좋은 우량 업종이 입점해 있다는 장점이 있다. 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자 가치가 있다.

다만 무늬만 역세권인 상권이 의외로 많아 발품을 팔아야 한다. 또 같은 역세권 상권이더라도 유동 인구의 흐름이 많은 주출구를 선택할 필요가 있다. 현재 분양 중인 대표 역세권 상가로는 '남산 센트럴 자이' 상가가 있다.

지하1층~지상 2층에 상업시설 68개와 지상 3층~4층에 업무시설 44실을 분양 중이다. 퇴계로와 지하철 3·4호선 충무로역, 2·5호선 을지로4가역으로 뛰어난 교통 요건을 갖췄다.

◇원룸텔·고시텔= 최근 대학가나 역세권 등에 공실로 남아 있는 상가 건물 1~2층을 매입한 뒤 리모델링을 해 원룸텔이나 고시텔로 분양하는 사례가 늘고 있다. 임대사업자 입장에선 공실 위험이 줄어든 상태에서 매달 일정한 수익을 낼 수 있어 소액 투자 상품으로 인기가 좋은 편이다. 수익률이 높을 경우 건물 가치가 올라가 시세차익까지 기대해볼 수 있기 때문. 대표적인 원룸텔로는 인천 부평 삼산동 골든빌과 성남 신흥역 드림빌 등이 있다.

그러나 소액으로 투자가 가능하고 수익이 높다고 하더라도 투자시 유의점도 존재한다. 장경철 이사는 "구분 등기로 분양되는 경우 각각의 물건마다 소유권(건물+토지)이 명확히 구분돼 있지만 원룸텔의 경우 지분 등기로 하는 경우가 많아 원룸텔 전체를 지분 형태로 소유하게 돼 소유권이 구분되지 않는 경우가 있다"고 주의를 당부했다.

이 경우 소유 형태가 공동소유인데다 투자자의 지분은 단지 비율로만 표시되기 때문에 상대적으로 재산권 행사에 제약이 많아 환금성이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.