Q. 5월 결혼을 앞둔 예비 신혼부부입니다. 신혼집을 알아보는 중에 부동산중개업자를 통해 지역조합 개발 방식으로 사업이 이뤄지고 있는 마포구의 주택지역을 소개받아 투자를 고려하고 있습니다. 높은 전세가에 2년마다 한 번씩 전세금을 올려주며 사느니, 투자목적으로 재건축되는 주택에 거주하면서 시세차익도 노려볼까 하는데요. 지역조합 사업과 재건축은 어떻게 다르고, 과연 투자가치가 있을지 궁금합니다.
A: 지역조합사업은 동일 지역에 거주하고 있는 무주택 서민들이 조합을 구성하여 부지를 매입하여 아파트를 건립하는 사업입니다.
무주택 서민들이 조합을 구성하는 방식의 사업이기 때문에 조합원의 자격 요건은 동일 시군에 6개월 이상 거주한 무주택세대주나 60㎡ 이하의 주택을 한 채만 소유한 사람이 조합원의 자격을 가지게 되며 조합을 구성한 이후 부지를 매입하여 아파트를 건립하고 나머지 물량은 일반 분양하여 사업비를 충당하는 방식으로 사업이 진행됩니다.
서울지역에서 진행되는 지역조합 사업의 경우 재건축, 재개발 기본계획에포함되어 있지 않은 지역에서 사업시행자가 부지를 매입하거나 기존 소유자들의 동의를 얻어 지역 조합 사업을 추진하고 있는 경우가 종종 있으며 문의하신 지역도 동일한 방식으로 지역조합 사업을 진행하고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
지역조합 사업의 가장 큰 장점은 역시 조합원으로 아파트를 원가로 분양 받을 수 있다는 점이며 가장 큰 약점은 주택법에 의한 개발 사업 방식으로 미동의자에 대한 처리가 쉽지 않아 사업 진행이 늦어질 수 있다는 점이 가장 큰 약점입니다.
재건축과 재개발 사업은 전체 토지 등 소유자의 3/4이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 받으면 수용 결제권이나 매도 청구소송이 가능하지만 지역조합의 경우 전체 토지의 95% 이상의 소유권이 확보되어야 매도청구가 가능하기 때문에 구역 내 개발 사업에 반대하는 미동의자가 많을 경우 사업 추진이 늦어질 가능성이 높습니다.
사업추진 초기단계라면 해당 지역을 투자 목적으로 주택을 취득하는 것은 현재로서는 추천하기 어려운 방법입니다.
대상 지역이 재건축, 재개발 기본계획에 포함되어 있는 지역이면 사업 추진 시기를 예상할 수 있으나 지역조합 방식의 경우 그 시기를 예측할 수 없는 상태입니다.
개발 사업에 필요한 시간 등을 감안하면 적절한 투자 지역으로 보기는 어려울 것으로 판단됩니다.
현재와 같이 주택 가격이 안정화되는 시기로 접어들고 있는 시점에서는 무리하게 대출을 받아서 무리하게 주택 등을 매입할 시기는 아닙니다.
전체적으로 청약 통장 마련과 사용 등을 포함한 장기적인 주택 마련 계획을 다시 수립하고 그 계획에 따라 자금을 운용하시는 것이 좋은 선택으로 보입니다.
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매주(금) 17:00, 21:00 (토) 13:00 (일) 22:00
진행 : 서성완 부동산 부장, 박소현 앵커
출연: J&K부동산투자연구소 권순형 대표
연출 : 김현진
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