서울 오피스 공실률 하락·임대료 상승

경기회복 영향, 도심권역 공실률 4%대서 3%대로 하락

경기 회복 여파로 서울 오피스 공실률이 하락하고 임대료 상승세가 지속되고 있다.

1일 알투코리아부동산투자자문에 따르면 올 1/4분기 서울 대형오피스 공실률은 3.9%로 전분기 대비 0.4%포인트 하락한 것으로 조사됐다. 중소형 오피스 공실률도 전분기보다 0.6%포인트 떨어진 5.1%를 기록해 공실률 상승세가 꺾이고 점차 회복국면에 접어든 것으로 분석됐다.

권역별 대형오피스 공실률을 보면 도심권역이 전 분기대비 1.5%포인트 하락한 5.3%를 기록해 유일하게 하락세로 반전됐다. 강남권역과 마포·여의도권역은 전 분기대비 각각 0.2%포인트 상승한 4.1%, 1.8%로 조사돼 상승폭이 제한적이었다.

도심권역의 공실률 하락은 리모델링 빌딩의 신규 임차유치와 기존 공실보유 빌딩의 공실 해소가 주요 원인인 것으로 조사됐다. 반면 강남권역은 대형오피스 입주로 중소규모 공실이 신규 발생했고 마포·여의도권역의 경우 여의도 공실이 감소했지만 상암에서 신규공실이 발생하면서 공실률이 상승했다.

전반적인 공실률 하락은 개별 빌딩의 공실면적이 줄어든 것이 원인인데 1/4분기에 공실면적이 감소한 빌딩은 31.2%로 공실이 증가한 빌딩 27.0%보다 높았다. 공실률이 늘어나지 않으면서 개별빌딩의 공실면적 변동이 많아진 것은 입주해 있는 오피스의 리모델링과 신축 오피스 입주 때문에 권역내 또는 권역간 임차인 이동이 많았기 때문으로 분석됐다.

올 1/4분기 대형오피스 공실률이 하락한 이유 중 하나는 지난해 말부터 부도법인 수가 지속적 감소하는 등 오피스 수요 감소 요인이 줄었기 때문이다. 한국은행의 2월 중 어음부도율 동향에 따르면 작년 동기 대비 신설법인은 15.9% 증가된 반면 부도법인은 47.9% 감소했다.

올 1/4분기 서울 대형오피스빌딩의 ㎡당 평균 임대료는 보증금 20만5700원, 월세 1만9500원, 관리비 8500원 수준으로 조사됐다. 권역별로 보면 강남권역은 보증금 23만4000원, 월세 1만9900원 수준이었고 도심권역은 보증금 22만8600원, 월세 2만3000원이었다. 마포·여의도권역은 보증금 15만2100원, 월세 1만5200원을 기록했다.

전기와 비교하면 보증금은 1.3% 상승하고 월임대료는 0.7% 감소한 것이다. 마포·여의도권역은 보증금과 월세가 전분기 대비 2.6%, 3.3% 상승해 상승폭이 가장 컸고 공실률이 가장 높았던 도심권역은 보증금과 월세가 각각 0.4%씩 하락해 일부 임대료 인하사례가 있었다.