앞으로 남은 문제는 과연 은마아파트의 재건축이 그 상징성만큼 수익성이 있을지 여붑니다. 각종 재건축 규제가 완화되면서 사업성은 크게 좋아졌지만, 집주인들이 좀 더 큰 아파트로 평수를 늘리기 위해선 여전히 수억원의 추가부담금이 필요한 것으로 나타났습니다. 김수홍 기잡니다.
< 리포트 >
은마아파트가 선택할 수 있는 재건축 방식은 두 가집니다.
일반적인 재건축 방식과 아파트 면적의 10%까지만 늘릴 수 있는 일대일 재건축입니다.
MTN이 재건축 수익성 분석모형을 개발한 J&K부동산연구소에 의뢰해 분석해보니, 법정 상한용적률 300%를 적용해 일반 재건축을 하면, 기존 4,424가구가 5,679가구로 늘어납니다.
이 가운데 가장 작은 소형 1055세대가 장기전세주택으로 빠지고, 일반분양은 220세대가 됩니다.
재건축 후 면적은 25평 소형부터 52평 대형까지 다양합니다.
일대일재건축은 6,214가구를 지을 수 있어 일반분양 물량이 500가구 정도 더 나오는 대신에 재건축 후에도 조합원들은 모두 30평대로 다시 들어가야 합니다.
일반분양이 많은 일대일 방식이 추가부담금 면에선 유리하지만, 대형 평형을 지을 수 없는 단점이 있는 겁니다.
추가부담금은 일반 방식일 경우, 31평 조합원이 34평에 들어가려면 4천만원이 들고 43평으로 늘려가려면 훨씬 많은 5억 8천만 원이 듭니다.
34평 조합원이 그대로 34평을 유지할 경우는 오히려 1억원 넘는 돈을 돌려받게 되지만, 역시 43평으로 늘리려면 4억 3천만원이, 50평대로 늘리려면 10억 가까운 돈이 듭니다.
반면 일대일 방식은 아파트 크기가 크게 늘지 않아 부담금이 3천5백에서 8천5백만원 수준입니다.
31평 아파트를 10억 천만원에 사서 일반 재건축으로 43평을 받는다면, 비슷한 아파트 주변 시세가 18억원임을 감안할 때 2억 5천만원 정도 수익을 낼 수 있단 계산입니다.
다만 매입가격이 이보다 높거나, 향후 주변시세가 예상보다 낮다면 수익은 훨씬 떨어집니다.
또 추진위 단계에서 재건축 이후까지 개발이익의 최대 50%를 현금으로 내는 초과이익환수제도가 살아있고, 금융비용 등을 합하면 소위 '대박'을 기대하긴 어렵단 평갑니다.
[인터뷰]
권순형 / J&K부동산투자연구소 대표
"(용적률 상향으로) 과거와 비교해 수익성은 크게 개선된 건 사실이지만 시장의 가격이 어떻게 결정이 될 지가 수익성에 가장 중요한 요인으로 볼 수 있습니다."
개발이익에 대한 기대감은 이미 가격에 모두 반영돼 있는 상태란 분석이 많고, 재건축까지 최소 4~5년의 시간이 걸릴 수 있는 만큼 현 시점에서 투자는 신중해야 한단 의견이 많습니다.
머니투데이방송 김수홍입니다.
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