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국제회계기준(IFRS)이 도입될 경우 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 시장의 변화가 예상된다. 절대적인 영향력을 행사하고 있는 시공사(건설회사들)의 힘이 빠지면서 금융회사·시행사와의 새로운 구도가 짜여질 전망이다.
그동안 우발채무로만 인식돼 부채로 잡히지 않던 시행사에 대한 신용공여가 시공사에게 큰 부담으로 작용하기 때문이다. 반면 자금 조달에 큰 역할을 하지 못했던 시행사의 존재가 부각될 것으로 보인다.
신용공여 '우발채무'→즉각 부채 인식
신용 등급이 좋지 못한 시행사의 자금 조달을 가능하게 했던 것은 시공사인 건설회사(금융회사 혹은 토지판매자인 경우도 있음)의 신용보강이다. 시행사 자체의 신용으로는 금융회사로부터 대출 및 자본시장에서 자금조달(채권 발행)이 현재로써는 사실상 불가능한 상황이다.
시공사는 시행사 자금 조달 건에 대해 채무 인수와 자금 보충 등의 형태로 신용 공여를 한다. 이는 우발채무로 인식되면서 시공사의 부채로 잡히지 않는다.
하지만 새로운 회계기준이 적용되면 우발채무, 즉 보증 형태의 신용보강에 대해서도 즉각 부채로 인식된다. 특히 그동안 재무제표상 별개 회사로 취급되던 채권 발행을 위한 특수목적회사(SPC)가 관계회사로 편입, 연결재무제표에 반영된다.
결국 새로운 회계기준은 건설회사들의 부채비율 관리를 어렵게 만들 가능성이 높다. 또 바뀐 회계기준은 준공이전 사업장에 대해 매출로 인식할 수 없게 해 부채 비율을 더 높이는 요인으로 작용한다. 대부분 건설사들의 부채비율이 200~300% 이상이라 다른 제조업체에 비해 높은 편이다. 부채비율을 좀 더 세심하게 관리해야 하는 상황이 된 셈이다.
결국 PF 사업에서 건설사들은 신용보강에 더 신중하게 되고 사업의 적극성은 떨어지게 될 가능성이 높다. 증권회사와 은행 등 금융회사들 역시 같은 맥락에서 신용공여·보강에 소극적일 수밖에 없게 된다.
금융권 한 관계자는 "새로운 회계 기준이 적용되면 보증에 대한 금융회사와 건설사들의 부담이 커질 수 있다"며 "자금 조달에 애로가 생길 수 있어 PF 사업이 선별적으로 이뤄질 것"이라고 전망했다.
"시행사 역할 커질 것"
보증에 대한 금융회사와 건설회사의 부담은 펀딩 방식의 변화로 이어질 전망이다. 시행사의 역할이 더 강조될 것으로 보인다. 자금 조달의 실질적인 주체인 시공사의 역할이 시행사로 어느 정도 옮아갈 수 있느냐가 관건이다.
이를 위해 자체 펀딩이 가능한 대형 시행사가 등장해야 하고 기존 시행사들은 자본금 확대를 통해 덩치를 키워야 하는 숙제를 안게 됐다. 시공사가 시행사에 대한 출자를 통해 자본금을 키우고 시행사의 신용을 높이는 방법도 있다. 소요 자금 전부는 아니더라도 일부 제한적인 펀딩을 가능케 하는 전제 조건이다. 물론 현행 건설사들의 편의를 위한 일회적이고 실속 없는 시행사들에게는 위협이 되는 변화다.
금융권 한 관계자는 "새 회계 기준이 도입되면 보증에 대한 시공사들의 부담 증가분은 시행사로 일정 부분 이전될 것"이라며 "결국 시행사의 역할이 커지게 될 것"이라고 예상했다. 이어 "시행 전문회사들에게는 기회가 될 것이고 존재 의미가 없는 시행사들은 사라질 것"이라며 "시행사간 옥석가리기가 확실히 이뤄질 것"이라고 말했다.
또 중요한 것은 국내 PF-파이낸싱이 사업성보다는 보증 제공자의 여부와 성격에 절대적으로 좌우되는 금융계의 인식도 바뀔 필요가 있다고 전문가들은 지적했다.
시행사 한 관계자는 "PF 사업자금을 대는 금융회사들은 대출 가능 여부를 보증이 있느냐, 누구의 보증이냐로 판단한다"며 "사업성에 대한 분석이 필수적으로 뒤따라야 한다"고 지적했다.
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