내년 부동산 재테크 □□부터 읽어라

[머니위크 커버]2010 재테크 작전/ 부동산 재테크포인트 10

2009년 부동산시장은 글로벌 금융위기 여파로 침체상태에서 시작했다. 하지만 하반기부터 서울 강남 재건축을 중심으로 아파트값이 회복, 위기 이전 수준에 근접했다.

상반기에는 재건축 임대의무비율과 소형의무비율이 완화되는 등 경기부양을 위한 규제완화책이 발표됐다. 집값 상승이 본격화하자 대규모 주택공급대책과 전세대책 등이 쏟아졌다.

하향안정세로 시작할 2010년 부동산시장은 어떤 형태로 진행될까? 한치 앞을 내다보기 어려운 게 부동산시장이지만 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 정부정책과 각종 개발계획, 변화하는 투자 트렌드를 세심히 살피는 안목이 필요하다.

2010년 '부동산 10대 재테크 포인트'를 짚어봤다.

◆달라지는 부동산정책 어떤 게 있나

부동산시장에 큰 영향을 줄 각종 제도개선이 논란 속에 추진 또는 확정된 상태다. 내년 시장상황을 좌우할 변수인데 ▲경제자유구역 내 분양가상한제 폐지 여부 ▲지역우선공급 비율 조정 ▲고교선택제 ▲양도세 감면 연장 여부 등이 있다.

경제자유구역 분양가 상한제와 양도세 감면 연장은 폐지 쪽으로 가닥이 잡혔다. 분양가 상한제 폐지로 인천(송도ㆍ영종ㆍ청라), 부산ㆍ진해 등 전국 6곳의 경제자유구역에서 분양하는 아파트는 수혜를 입을 것으로 보인다. 내년 2월11 만료되는 양도세 감면 기간연장이 폐지되면 민간 신규분양은 위축될 것으로 예상된다.

'학군프리미엄'에 영향을 미칠 고교선택제와 위례신도시 등 수도권 유망물량 청약자격의 기준을 제시하는 지역우선공급비율은 명확히 결론나지 않은 상태다. 늦어도 내년 초에는 결정될 것으로 보인다.

◆아파트 얼마나 공급되나

2010년에는 수도권ㆍ지방 모두 올해보다는 공급 물량이 증가할 것으로 예측됐다. 특히 경기 남부지역을 중심으로 대규모 물량이 쏟아질 예정이다.

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 2010년 입주를 시작하는 전국 아파트(주상복합 포함/임대, 장기전세주택, 오피스텔제외)는 450개 단지, 총 24만777가구로 나타났다. 이는 2009년(21만7789가구)보다 2만2988가구 증가한 수치다.

월별로는 5월 물량이 총 3만123가구로 가장 많다. 충청과 부산 등 주로 지방에서 1000가구가 넘는 매머드급 단지 준공이 5월에 포진됐기 때문이다. 이 때문에 지방 거주자는 5월이 전셋집 마련의 적기로 꼽힌다. 서울을 비롯한 수도권은 12월이 입주물량이 가장 많아 이때가 적기로 예상된다.

◆주목되는 민자역사

서울 동대문구 청량리역에 짓는 청량리 민자역사와 도봉구 창동역의 창동 민자역사가 2010년에 각각 완공, 지역 상권과 주변 부동산시세에 큰 영향을 줄 것으로 전망된다.

동대문구 전농동 588-1번지 일대에 지어지는 청량리 민자역사는 역무시설과 함께 백화점, 대형할인점, 영화관 등 다양한 시설로 꾸며진다. 지하 2층, 지상 10층 규모로 건립되는 창동역사에는 멀티플렉스영화관, 주민참여 광장 등 사람들을 끌어모으는 시설들이 자리 잡는다.

◆지하철 9호선 계속되는 끝나지 않은 '호재'

골드노선이라고 불리며 지난 7월 개통한 서울지하철 9호선은 올해 서울을 포함한 수도권에서 주변 주택시장에 가장 영향이 큰 '교통호재'로 작용했다.

개화~신논현에 이르는 25개역 주변 집값 상승에 영향을 줬다. 특히 서초구 잠원동과 반포동 일대는 개통 후 집값 상승률이 20%를 상회했다. 부동산 전문가들은 강남권을 생활기반으로 하는 많은 수요자들을 끌어들이기 때문에 '9호선 효과'는 상당기간 지속할 것으로 예상했다.

◆재건축아파트 경제성, 끝나지 않았다

올 하반기 집값상승을 견인한 곳은 서울 강남권의 재건축아파트였다. 내년 부동산시장의 회복을 점치는 전문가들은 재건축아파트를 통해 내집 마련을 시도할만한 시점이라고 조언한다.

전문가들은 ▲대지지분과 사업추진 현황 ▲시행ㆍ시공주체의 인지도 ▲학군과 역세권 등 주변상황 등을 면밀히 파악하라고 밝혔다. 투자목적이라면 강남권의 유명단지 중심으로 살펴볼 것을 권했다.

◆도시형 생활주택 바로알기

새로운 투자패턴으로 자리 잡고 있는 '도시형 생활주택'에도 관심을 가질 만하다. 도시형 생활주택은 건축규제와 주차장 의무 설립기준 완화 등으로 임대시장의 새로운 강자로 떠오르고 있다.

정년퇴직을 앞뒀거나 노후를 준비하는 사람들에게 도시형 생활주택 임대사업은 최신 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 안성맞춤이다. 건설사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 투자자 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우가 있다.

◆숨겨진 보석, 오피스텔

오피스텔 투자는 금융상품보다 높은 수익을 얻을 수 있는 전통적인 부동산투자 상품이다. 지난 수년간의 공급과잉으로 공실률이 높은 편이지만 입지가 뛰어난 오피스텔은 여전히 매력적이다.

벤처 등 소규모 기업들의 수요가 꾸준하고, 월세 인상분에 대해서도 기업이나 도심권 수요층의 경우 크게 민감하지가 않기 때문이다. 오피스텔은 분양물량이 많지는 않지만 내년 상반기 서울 용산과 인천 청라 등 수도권 요지에서 공급이 이뤄질 예정이다.

◆소액경매, 수요자 몰린다

부동산 경매시장의 최근 트렌드는 소액 투자가 가능한 소형 연립과 다세대주택에 수요자들이 몰린다는 점이다. 감정가 1억원 이하의 서울ㆍ수도권 소규모 빌라에 응찰자가 몰리고 낙찰가율도 오르는 상황을 자주 접한다.

하지만 전문가들은 분위기에 편승한 고가 낙찰은 삼가야 한다고 조언한다. 낙찰가가 시세를 웃돌면 임대수익률이 떨어지고 나중에 차익을 얻기 어려운 만큼 최고ㆍ최저 입찰가를 정한 뒤 응찰하는 게 좋다고 설명했다.

◆경매보다 낫다? 공매투자

공매는 한국자산관리공사의 네가지(압류재산, 유입자산, 수탁재산, 국유재산)와 공공기관, 지자체, 예금보험공사 공매 등 다양한 주체에서 공매로 부동산을 매각하고 있다.

캠코는 2004년 10월부터 자체 개발한 인터넷 공매시스템인 온비드를 통한 전자입찰제도를 시행하고 있다. 최근 5년간 국세 체납액이 17조9000여 억 원에 달해 공매를 통해 토지를 저가에 매입할 수 있는 기회가 많다.

◆부동산 절세 마인드는 필수

부동산을 사고팔거나 보유할 경우, 증여 또는 양도할 때 '절세마인드'는 필수다. 같은 시기에 부동산을 거래해도 세금이 똑같이 매겨지는 시대가 지났기 때문이다.

전문가들은 절세의 힘을 깨닫고 스스로 세금계산을 해보길 권한다. 세금부담까지 고려한 투자수익률을 계산해야하며 세금관련 정책 추이는 꼼꼼히 체크해야 한다고 조언한다. 이런 노력을 기울인 뒤 조세전문가에게 의뢰하는 게 '절세마인드의 기본'이라고 입을 모은다.