2차 보금자리주택, 그것이 알고싶다

[머니위크]

올 하반기 부동산시장의 최대 핫이슈는 뭐니 뭐니 해도 보금자리주택이다. 이달 1차 시범지구의 사전예약이 열기를 띠며 진행되고 있는 가운데 2차 보금자리주택지구 6곳이 추가 발표돼 수요자들의 관심을 한데 모으고 있다.

◆2차 보금자리는 어떤 곳

국토해양부는 10월19일 서울 내곡, 서울 세곡2, 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 6곳(889만7000㎡)을 보금자리주택 2차지구로 새로 지정한다고 발표했다.

이들 지구에는 보금자리주택 3만9000가구와 민간주택 1만6000가구 등 총 5만5000가구가 공급된다. 올 연말 지구지정을 거쳐 내년 상반기 중 사전예약으로 분양되며 2013년 상반기 입주할 예정이다.

지구별로는 ▲서울 내곡 5000가구(이하 보금자리 4000가구) ▲서울 세곡2 5000가구(4000가구) ▲부천 옥길 8000가구(5000가구) ▲시흥 은계1만2000가구(9000가구) ▲구리 갈매 9000가구(6000가구) ▲남양주 진건 1만6000가구(1만1000가구) 등이 공급될 예정이다.

◆입지ㆍ분양조건 '굿'

입지와 분양조건은 보금자리주택 시범지구와 크게 다르지 않다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 오히려 2차지구 가운데 강남 세곡2, 내곡지구의 경우 1차지구인 강남 세곡, 서초 우면지구보다 입지가 더 뛰어나다는 평가도 나온다.

2차 보금자리주택지구는 서울 도심에서 15~21㎞에 위치한 개발제한구역(그린벨트)이며 대중교통도 양호한 편이다. 공급가격도 주변 분양가보다 최소 15% 이상 인하된 가격으로 책정될 예정이다.

업계에선 내곡과 세곡2지구의 경우 시범지구와 인접한 곳에 있는 만큼 분양가는 3.3㎡당 1030만~1150만원선에 책정될 것으로 예상하고 있다. 경기권 보금자리는 지역에 따라 3.3㎡당 700만~900만원대가 될 전망이다.

내년 상반기 중 보금자리주택 예정 분 가운데 80%인 3만1000여가구가 사전예약 물량으로 공급된다. 국토부 이충재 공공주택건설추진단장은 "2차 지구는 수도권에 균형 있는 주택공급을 고려해 지역을 선정했다"며 "내년 중 3차, 4차 등 추가지구도 지속적으로 발굴해 추진하겠다"고 말했다.

◆주변 부동산시장, 어떤 영향

1차 보금자리주택에 이어 2차 보금자리주택지구 지정으로 '쏠림현상'은 더욱 심화될 것으로 보인다.

즉 예비 청약자들이 위치ㆍ분양가 등에서 경쟁력이 큰 보금자리주택에 쏠리는 반면 그에 비해 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 민간아파트의 인기는 떨어질 전망이다. 최근 영종하늘도시 민간아파트들의 대거 미달사태는 이런 상황을 여실히 반영하고 있다.

특히 민간 건설업체들이 계획된 물량 가운데 택지지구, 재개발ㆍ재건축 물량 등 입지 여건이 좋은 물량을 우선 분양하고 상대적으로 인기가 떨어지는 물량은 사업을 연기하거나 포기해 전반적으로 분양 물량이 더욱 감소할 가능성도 높다.

보금자리가 소형 위주이고 임대주택도 포함돼 있어 장기적으로는 전세시장 안정에 도움을 줄 수 있지만 보금자리주택 공급이 계속되는 동안은 오히려 보금자리 청약 대기수요 증가로 인한 전세 수요가 증가가 예상된다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 "무분별한 주택청약보다 결혼 초기부터 전세로 살면서 청약자격을 쌓고 보금자리주택에 매진하는 주택 수요층이 늘어날 것"이라며 "때문에 수도권 전세난도 가중될 가능성이 높다"고 지적했다.

이밖에 그린벨트 개발 과정에서 투기로 인한 인근 지역 땅값 상승에 대한 우려도 있다.

◆미리 준비하는 '청약 전략'

내년 상반기 내집 마련을 원하는 수요자들은 지금부터 2차지구 청약전략을 세울 필요가 있다.

청약저축 가입기간 15년 이상의 장기 가입자들은 여유를 가지면서 선별적 청약 전략을 짜는 것이 좋다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 "서울 세곡2지구는 시범지구인 세곡지구보다 위치가 더 뛰어나 앞으로 투자가치가 더 높이 평가될 전망"이라며 "청약저축 불입금액이 2000만원이 넘었다면 내년까지 불입금액을 더 늘리며 2차 보금자리주택 사전 예약일까지 기다리는 것도 좋다"고 조언했다.

하지만 마냥 2차 보금자리주택만 기다리다 낭패를 볼 우려도 있다. 때문에 시범지구 강남 세곡과 우면지구 역시 입지여건이 뛰어난 만큼 일단 공격적 청약을 한 뒤 실패할 경우 2차 물량을 기다리는 것이 더 안전하다. 특히 1차 사전예약에서 상당수의 청약저축 장기가입자인 경쟁자가 빠져 나간다면 2차 사전예약에서 당첨 가능성이 더욱 커진다.

청약저축 불입금액이 1000만원 이하인 경우 당첨 가능성은 높지 않다. 그러나 신혼부부ㆍ생애최초ㆍ다자녀 등 우선 및 특별공급 물량이 여전히 많은 만큼 자격 요건이 된다면 이를 적극 활용하는 노력이 중요하다.

지역우선 공급물량을 노리는 것도 한 방법. 경기도의 경우 전체 물량의 30%가 지역 거주자들에게 우선으로 돌아가기 때문에 가능성이 높다. 6개 지구 가운데 서울 접근성이 가장 떨어져 상대적으로 주목을 덜 받는 시흥 은계지구나, 6개 지구 중 물량이 가장 많은 남양주 진건지구를 눈여겨 볼 필요가 있다는 게 전문가 조언이다.

◆보금자리주택, 이런 점 아쉬워

보금자리주택 공급으로 무주택 서민들의 내집 마련 기회가 한층 더 넓어진 것은 사실이다. 그러나 공급물량 배정 등에 좀 더 세밀한 검토가 필요하다는 지적도 나온다.

양지영 팀장은 "우선 특별공급과 우선공급 물량이 일반 물량에 비해 상대적으로 비중이 크다"며 "최근 1차 보금자리주택 경쟁률에서 볼 수 있듯 수요가 많이 몰리는 인기지역에는 더 많은 물량이 필요할 것"이라고 말했다.

이영진 닥터아파트 소장은 "특별공급 물량이 60%에 달하지만 특별공급 미달 사태에서도 볼 수 있듯 이들 수요층에겐 3억~4억원의 보금자리주택도 결코 저렴하지 않은 것"이라며 "단지의 동질성이 결여된 데다가 '서민ㆍ임대주택'이라는 이미지가 강하게 작용해 기존 주택시장 안정에 영향을 미치기에는 한계가 있을 수 있다"고 말했다.