부동산 돈줄 막혔다고? 4가지 대응법

[머니위크]달라진 주택대출제도

서울 마포구 공덕동에 사는 윤모씨는 금융권 주택담보대출을 활용해 내집을 마련하려던 계획을 전면 수정했다. 최근 총부채상환비율(DTI) 적용대상이 수도권 전역 아파트로 확대되고, 제2금융권의 주택담보인정비율(LTV) 비율이 축소되는 등 주택담보대출 규제가 대폭 강화됐기 때문이다. 윤씨는 서울 등 수도권 전셋값이 계속 오르고 있는 만큼 전세 계약이 만료되는 내년 2월 이전에 집을 장만하고 싶지만 대출 한도가 줄어 내집 마련 시기를 늦출 수밖에 없었다.

서민들이 은행에서 돈을 빌려 서울 등 수도권 아파트를 마련하기가 더 힘들어졌다. 소득에 따라 주택담보대출 한도를 달리 적용하는 DTI 규제가 대폭 강화돼서다. 제2금융권의 LTV 비율도 낮아졌다.

DTI는 연소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로 소득수준 등 상환능력에 따라 대출을 제한해 부동산 시장 과열을 막는 정책 수단이다.

종전 서울 강남3구에만 적용되던 DTI는 서울과 경기·인천 등 수도권 아파트로 전면 확대됐다. 서울은 DTI 50%(강남3구는 40%), 인천 및 경기지역은 60%를 적용한다.

주택담보인정비율(LTV)은 보험사의 경우 현행 최고 60%에서 50%로, 나머지 제2금융권은 70%에서 60%로 하향 조정됐다. 아파트에만 적용되는 DTI와 달리 LTV 규제는 아파트뿐 아니라 일반주택까지 적용된다.

문턱이 높아진 은행을 최대한 활용하려면 철저한 대출 전략이 필요하다. 수입이 비슷하더라도 신용등급이나 원리금상환기간 설정 여부에 따라 대출금은 크게 차이날 수도 있다.

◆숨어있는 자산까지 끌어 모아라

소득이 높아야 대출금 한도를 높일 수 있는 만큼 소득을 최대한 늘려야 한다. 소득에는 연봉을 비롯해 각종 이자, 연금, 부동산임대소득 등 증빙이 가능한 자산도 포함된다. 직장인들도 포기하지 말고 곳곳에 숨어있는 자산을 찾아보자.

직장인들은 일반적으로 전년도 근로소득원천징수영수증 상의 소득을 근거로 대출 한도가 정해진다. 최근 몇달 사이에 승진이나 이직 등으로 소득이 늘어났다면 이를 입증할 수 있는 자료를 제출하는 것이 좋다.

근로소득원천징수영수증 대신 월급명세서나 연봉계약서를 소득 증명자료로 제출할 경우 은행들은 최근 3개월치 급여통장을 확인해 월 평균 입금액의 150%까지 월 소득으로 인정해준다.

맞벌이 부부는 소득을 합산하면 대출 한도를 높일 수 있다. 고령자는 원칙적으로 일반적인 심사기준에 따르지만 연금소득과 임대소득 등 별도의 소득원이 있을 경우 이를 증빙하는 것이 좋다.

소득 입증이 어려운 자영업자의 경우 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득증빙 자료를 활용하는 것이 바람직하다. 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증 등 공공기관이 발급한 소득증빙 자료나 매출전표, 은행입금 내역, 신용카드 매출액 등을 제출하는 것도 대출 한도를 높이는 방법이다.

◆기존 빚부터 청산하라

개인 신용등급도 대출 한도에 영향을 미친다. 연봉이 같더라도 신용등급 차이에 따라 대출한도가 달라지는 것이다.

은행들은 또 주택담보대출을 심사할 때 기존 부채를 고려해 대출 한도를 결정한다. 기존 부채가 있으면 그만큼 대출한도는 줄어드는 셈이다.

꼭 필요하지 않은 부채는 줄이는 것이 좋다. 직장인들은 마이너스통장부터 없애야 한다. 마이너스통장은 실제 사용하지 않더라도 한도만큼이 부채로 잡히기 때문에 대출 가능액에서 그만큼 손해를 보게 된다. 따라서 실제 쓰지는 않으면서 한도만 잡아놓은 마이너스통장이 있다면 해지하는 것이 좋다.

카드대금 및 대출이자 연체는 신용등급 관리에 치명적이다. 신용도는 주거래은행일수록 높아지는 만큼 월급통장 개설은행이나 카드 사용액이 높은 은행에서 주택담보대출을 받는 게 유리하다.

◆대출기간은 길게, 거치기간은 짧게

대출기간을 길게 설정하면 대출 한도액도 늘어난다. 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 낮아져 빌릴 수 있는 돈이 그만큼 늘어나는 것이다.

연소득 4000만원인 사람이 만기 16년짜리 대출을 받을 때는 1억5600만원(연리 6.2% 가정)만 빌릴 수 있지만 만기를 20년으로 설정할 경우 대출 한도는 1억8300만원으로 높아진다. 장기간 이자를 내는 것이 부담스럽다면 우선 대출 기간을 늘려 한도를 늘린 후 중간에 수수료(중도상환)를 내고 먼저 갚아도 된다.

거치기간(원금 상환하지 않고 이자만 내는 기간)을 두지 않고 원리금균등분할 상환하거나 고정금리를 선택하면 DTI 한도가 각각 5%포인트씩 높아진다. 대출받을 때 이 같은 조건을 충족하면 서울에서는 최고 60%, 인천ㆍ경기지역에선 최고 70%까지 DTI를 높일 수 있다.

연봉 5000만원인 직장인의 DTI 50% 한도는 총 2억4295만원(금리 연 5.29%, 20년 만기 기준)이다. 하지만 이 사람이 원리금분할상환ㆍ고정금리 방식을 선택하면 DTI가 60%로 올라가 2억9155만원까지 대출받을 수 있다.

◆부족한 자금은 2금융권 활용하라

집을 꼭 사야하는데 DTI 규제로 자금이 조금 부족하다면 제2금융권을 활용하는 방법도 고려할 만하다. 당초 DTI가 적용되지 않았던 제2금융권에도 DTI 규제가 적용되지만 제1금융권보다는 5%포인트 정도 한도가 높다. 상호금융사와 저축은행, 여신전문사(캐피탈과 카드사)의 DTI는 서울(강남3구는 40%) 50~55%, 인천ㆍ경기 60~65%다.

다만 저축은행 등 제2금융권의 주택담보대출 금리는 10∼12%로 시중은행보다 높다는 점에 유의해야 한다. 자금 일부가 부족할 때 단기간 자금이 필요할 때 등에 한해 이용하는 것이 좋다.