DTI확대, 신규분양·재개발 "신났다"

재건축·경매시장 '타격'불가피…규제 영향없는 시장에 몰릴듯

정부가 수도권 주택담보대출의 총부채상환비율(DTI) 규제를 제1금융권인 시중은행에서 보험, 저축은행 등 제2금융권으로 확대함에 따라 부동산시장의 진정효과가 상당기간 지속될 것이란 게 전문가들의 공통된 시각이다.

특히 강남 재건축 아파트와 경매시장은 적잖은 타격을 입을 것으로 예상됐다. 반면 DTI규제를 받지 않는 신규분양시장에 수요가 더욱 몰릴 것이란 게 부동산 전문가들의 전망이다. 다만 일각에선 저금리 기조와 과잉유동성이 지속되는 상황인데다 주택 공급이 줄어들고 있어 심리적인 위축에 그칠 것이란 지적도 있다.

◇예견됐던 대출규제 확대..금리 동결시점 '심리차단' 포석=하반기들어 아파트값 상승세가 두드러졌던 서울 강남 재건축 등 주요지역의 경우 제1금융권의 DTI 규제를 강화한 9.4대책 이후 주춤해졌거나 일부는 하락세로 돌아섰다.

하지만 제 2금융권으로 주택담보대출이 급증세를 보이는 등 대출규제의 '풍선효과'가 나타나면서 집값 불안의 불씨가 여전했다. 금융당국도 이같은 점을 인지하고 제2금융권의 DTI규제 강화를 저울질해 온 것으로 전해졌다. 이달 9일 열리는 금융통화위원회에서 금리 동결이 예상되는 시점에서 DTI규제 확대를 발표한 것도 심리적 효과를 노린 것으로 풀이된다.

◇재건축, 경매시장 '타격'불가피=전문가들은 이번 조치로 부동산 거래가 감소하고 4분기 조정기간이 길어질 것으로 내다봤다. 김규정 부동산114 부장은 "DTI규제 확대 이후 재건축 상승세가 꺾이는 등 효과가 빠르게 나타났는데 이번 조치는 무리한 투자억제효과를 가져올 수 있다"며 "제2금융권을 이용해온 자영업자, 투자자들은 자금마련통로가 차단돼 시장이 한동안 숨고르기에 들어갈 것"이라고 말했다.

재건축단지 현지 중개업계도 시장이 크게 위축돼 타격을 입을 것으로 내다봤다. 고덕동 재건축단지의 한 부동산 중개업소 관계자는 "제2금융권까지 DTI규제를 확대한 것은 너무 이른 조치"라며 "지금도 매수세 움직임이 거의 없는데 상당기간 지속될 것 같다"고 예측했다.

경매시장 역시 직격탄을 맞을 전망이다. 경매를 이용한 부동산 거래의 경우 제2금융권을 이용한 경락잔금대출이 활발히 이루어지기 때문이다. 경매정보업체 지지옥션의 강은 팀장은 "DTI규제를 수도권까지 확대했을 때는 가수요를 걷어내는데 그쳤을 뿐 입찰자수도 줄지 않았고 낙찰가도 크게 떨어지지 않아 큰 영향이 없었다"며 "하지만 이번 조치는 경매시장을 위축시킬 가능성이 높다"고 말했다.

◇신규분양·재개발 '반사이익'=건설업계는 정부의 이번 조치를 대체적으로 반기는 분위기다. 제2금융권으로 확대되더라도 신규 분양의 집단 대출과 미분양 대출은 적용 대상에서 제외돼 '반사 이익'을 볼 수 있을 것이라는 기대감 때문이다.

이달 중 분양을 앞둔 A건설사 관계자는 "그동안 신규 분양시장은 DTI 규제 영향권에서 벗어났기 때문에 반사 이익을 누려온 게 사실"이라며 "일반 매매 시장의 수요가 신규 분양시장으로 이동해 올 하반기 청약 열기가 더욱 뜨거워 질 것으로 기대된다"고 말했다.

주택전문업체인 B건설 관계자도 "최근 추석 전후로 부동산 시장이 잠시 주춤해 지는 분위기여서 내심 걱정을 했었다"며 "청라·김포·영종하늘도시가 대거 분양을 앞두고 있는 상황에서 청약 열기가 계속될 것"이라고 기대했다.

DTI적용을 받지 않는 재개발 구역 및 뉴타운 지역 연립주택, 빌라, 단독주택와 규제를 피한 분양권 단지 등으로 투자수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다는 전망도 있다.

◇"단기 위축에 그칠 듯"..저금리·과잉유동성 시장에선 한계 지적도=DTI 규제 강화 확대조치로 인해 단기적으로는 부동산시장이 위축되겠지만 근본적인 대책엔 한계가 있을 것이란 지적도 있다.

현대경제연구소 박덕배 연구원은 "저금리 기조에다 돈이 넘쳐나는 상황에선 DTI규제만으로 집값을 안정시키는 데는 한계가 있다"며 "주택공급도 줄고 있는 상황인 점을 감안하면 금리 인상을 통해 과잉유동성을 해소하는 것만이 해결책"이라고 지적했다.

다만 앞으로 시장이 안정이 되지 않을 경우 정부가 언제든지 개입할 수 있다는 '신호'는 줬다는 분석도 있다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "이번 조치는 금융규제나 거래규제를 통해 시장 개입에 나서는 등 속도조절에 나설 가능성이 높다는 것을 시사하는 것"이라며 "부동산 투자 때 정책변수의 비중이 높아진 만큼 주의를 기해야 한다"고 강조했다.