동탄신도시에서 전셋집을 구하던 이은희씨(31·가명)는 화성시 능동 자연앤데시앙 79㎡(이하 공급면적)를 1억2000만원 계약한 후 고민이다. 주변에서 융자가 많다며 계약포기를 권유했기 때문이다.
전세난이 심화되면서 아파트 시세에 비해 과도한 융자가 포함된 '위험한' 전세물건이 늘고 있다. 22일 부동산업계에 따르면 현재 동탄신도시 내 전세물건 중에는 1억~1억3000만원 가량 근저당이 설정된 물건이 적지 않다.
실제 전세가 1억3000만원 짜리 반송동 월드메르디앙 반도보라빌 79㎡ 한 물건은 기존에 1억3000만원을 융자받은 상태다. 화성시 반송동 S공인 관계자는 "중소형 아파트는 전세물건도 별로 없고 융자가 없는 물건은 희박하다"며 "융자가 없으면 주인들이 3000만~4000만원 이상 높여 부르고 있다"고 말했다.
일부 부동산 중개업자들은 "시세가 오르는 추세여서 어느 정도 융자는 걱정 안해도 된다"고 권유하기도 한다. 하지만 전문가들은 계약시 등기부등본을 꼼꼼히 따져볼 것을 주문하고 있다. 중개업자의 말만 듣고 보증금 몇 천만원 아끼려다 전세보증금을 날리는 일이 발생할 수 있어서다.
우선 전세계약자는 등기부등본에 소유자가 임대인으로 명시돼 있는지, 근저당이 설정돼 있는지 등을 살펴봐야 한다. 저당권등기가 있다면 채권최고액을 합산해 최악의 경우 전세보증금을 받을 수 있는지 여부도 따져봐야 한다. 채권최고액은 채무자가 이자를 갚지 못했을 때 은행이 가져갈 수 있는 최대금액이다.
김영진 내집마련정보사 대표는 "근저당 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘지 않아야 한다"고 조언했다. 아파트가 경매에 넘어갈 경우 현재 시세의 80% 정도에 낙찰될 것을 감안해서다. 교통, 위치 등 조건이 좋은 물건이 아니라면 경매에 여러 차례 유찰돼 가격이 더 떨어질 것을 고려해야 한다. 아파트의 경우 1회 유찰시마다 감정가의 20%씩 하락한다.
예컨대 국민은행 시세를 기준으로 2억4000만원인 아파트의 경우 만약 전세가 1억2000만원, 채권최고액 1억8000만원이라고 가정하면 합계금액이 3억원으로, 집값을 훌쩍 넘기 때문에 주의가 필요하다.
집주인이 임대계약 체결 당시 채무의 일부를 상환해 채권최고액보다 실제 채무가 적다고 하더라도 주의해야 한다. 법무법인 지평지성의 송한사 변호사는 "채권최고액이 잡혀있는 만큼의 금액을 또 빌릴 수 있고 추가대출을 받지 않더라도 경매가 진행되는 동안 원금에 이자가 붙어서 채권최고액까지 가는 경우가 있다"고 말했다.
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