서울시 전세대책이 투기 유발?

재개발·재건축 투기 우려, 도시기반시설 확충대책 부실

↑ 재개발 예정인 서울 단독주택지(왼쪽)와 부족한 주차공간 ⓒ서울시

서울시가 지난 14일 내놓은 전셋값 안정대책이 무분별한 난개발을 유발, 삶의 질을 떨어뜨리고 투기를 조장할 수 있다는 우려가 나오고 있다.

17일 관련업계에 따르면 서울시는 이번 대책에서 소형주택 공급 확대를 위해 구릉지를 제외한 재건축 단지 중 2종 일반지역(7층 이하 85㎢, 12층 이하 49㎢ 등) 총 134㎢를 향후 3종으로 상향조정할 방침이다. 이를 통해 85㎡ 이하 소형주택 1만6000가구를 공급할 수 있다는 게 시의 계산이다.

또 재건축에 비해 서민들이 많은 재개발지역의 기준 용적률 20%포인트를 상향 조정하고 증가분에 대해 60㎡ 이하 소형주택을 짓도록 했다. 이 경우 약 1만2000가구의 추가 공급이 가능해 전세난 해소에 도움될 것이란 게 시의 주장이다. 시는 여기에 각종 제도개선으로 역세권 소형주택인 도시형 생활주택 건설을 유도하기로 했다.

이 경우 재건축 단지 중 2종에서 3종으로 상향조정되는 곳은 용적률이 300%까지 올라가고 늘어나는 용적률의 50%를 일반분양할 수 있다. 재개발구역의 경우 별도의 기부채납없이 새로 짓는 소형주택을 모두 일반분양할 수 있다.

이 때문에 재개발·재건축 사업성이 크게 좋아져 투기를 불러일으킬 수 있다는 지적이다. 실제 이번 대책 발표직후 서울시내 주요 재개발, 재건축 단지에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

강남구 개포동 개포부동산 관계자는 "DTI 규제 확대로 가격이 주춤하면서 쉬어가는 분위기였지만 최근 개포주공1단지 전용 44㎡가 10억4000만원에 팔리는 등 거래가 된다"며 "용적률 상향 조치로 인해 가격 상승 기대감이 커져 문의가 늘었다"고 말했다.

한 대형건설사 관계자는 "재개발사업은 조합원 손익에 민감하기 때문에 수익이 커지면 쌍수를 들어 환경할 수밖에 없다"며 "앞으로 분양가상한제가 폐지되면 늘어나는 용적률로 인한 개발이익만큼, 일반 공급분의 분양가격이 높아져 재개발·재건축 가격 상승과 함께 투기를 야기시킬 수 있다"고 말했다.

소형주택 공급으로 증가하는 인구에 비례해 도시기반시설 확충 대책이 부실한 것도 문제점으로 지적됐다. 대표적인 사례가 도시형 생활주택 확대다. 서울시는 저소득층과 1~2인 가구를 위한 원룸형과 기숙사형 소형 주택 공급을 확대하기 위해 주차장 완화구역을 25개로 확대하기로 했다.

'주차장 완화구역'으로 지정된 곳은 일반 지역의 20% 주차장 공간만 확보하면 도시형 생활주택을 지을 수 있게 된다. 이는 전세난 해소를 위해 주택공급에 치중해 오히려 주거환경을 열악하게 만들 수 있다는 지적이다.

↑ 도시형생활주택 주차장 완화구역 시범지 5곳 ⓒ서울시

김남근 변호사는 "건립가구수가 늘어나면 도로, 주차장, 학교, 문화시설 등 도시기반시설이 같이 따라 주어야 하지만 서울시 대책에는 이러한 기반시설 확충계획이 전혀 수반되지 않아 난개발이 우려된다"고 꼬집었다.

이와 관련, 윤호중 서울시 재건축팀장은 "재개발사업으로 인한 주민 재정착률을 높이고 1,2인 가구 증가 추세와 맞물린 대책"이라며 "용적률 상향은 도시계획위원회에서 해당 지역에 용적률을 20%포인트 올렸을 때 효과와 법적 문제 등을 검토 후에 추진하게 될 것"이라고 말했다.