이참에 강남으로 입성해볼까

[머니위크 커버]갈아타기 완전정복/ 집

서울에 살고 있는 김모(여 43)씨는 최근 좀 더 넓은 아파트로 옮기기 위해 매물을 알아보고 있다. 하지만 결국 돈이 문제다. 남편과 맞벌이를 하며 저축을 해도 마음 편 하게 내 집을 갈아타기가 쉽지 않은 것이 현실.

아파트 가격이 상대적으로 싼 인근 수도권으로 눈을 돌려볼까 했지만, 회사 출퇴근과 자녀 교육 문제 등이 신경 쓰인다. 기왕이면 더 넓으면서도 생활 여건이 좋은 집으로 이사하고 싶은 마음이 굴뚝같다.

좋고 넓은 집을 갖고 싶은 마음이 어디 김씨뿐이겠는가. 세입자들은 내 집을 마련하는 것이 꿈이고, 힘들게 내 집 마련에 성공한 사람들도 더 좋은 집으로 옮길 방법을 찾느라 마음이 바쁘다. 서울 강북권에 살고 있는 사람들은 강남권 입성을 노리기도 한다.

조금이라도 저렴하게 더 좋은 집으로 갈아타기 위한 방법이 있을까? 또 기왕 재테크 차원에서 프리미엄을 누릴 수 있는 집으로 갈아탈 수 있다면 금상첨화 아닐까?

◆돈이 부족하다면 대단위 입주단지

다른 아파트로 이사 가고 싶지만 돈이 부담된다면 우선 대단위 입주단지부터 살펴보자. 시기만 잘 탄다면 강남권에 입성하는 기회를 얻을 수도 있다.

막연한 논리가 아니라 실제로 지난해 서울 잠실의 대단위 입주단지에서 싼 매물이 일시적으로 쏟아진 적이 있었다. 강남권으로 내 집 갈아타기도 가능했으므로 일석이조인 셈이다.

지난해 8월 말에서 10월 중순까지 잠실 시영 재건축아파트인 파크리오 6864가구 입주를 앞두고 가격을 대폭 낮춘 급매물이 쏟아졌던 것. 집주인들이 전세 세입자를 찾지 못하는 역전세난이 일어나면서 문제가 된 것이다.

나인성 부동산써브 연구원은 "집주인들이 세입자를 찾지 못하면 잔금을 낼 수 없기 때문에 할 수 없이 급매물을 내놓기도 했다"며 "이 아파트의 전세값 역시 30년 된 노후 단지 전세값 수준으로 떨어질 정도였다"고 말했다.

그는 "1000가구 이상만 입주가 몰려도 단기간 가격이 하락하곤 한다"며 "이런 지역에 꾸준히 관심을 갖다보면 강북 아파트 가격에 조금만 돈을 보태 강남으로 갈아탈 수 있는 기회가 생긴다"고 조언했다.

반드시 대단위 입주단지가 아니라도 사업상의 문제가 생겨 일시적으로 싸게 분양이 되는 경우도 있다. 또 미분양 아파트가 땡처리 형식으로 싸게 나오기도 한다.

올 상반기 서울 광장동 유진스웰 주상복합아파트의 경우 미분양 물량의 분양가가 무려 30~40% 떨어진 바 있다. 다만 분양 후 높은 프리미엄을 원한다면 무조건 미분양 아파트를 선호해선 안 된다.

나인성 연구원은 "보통 건설사들이 분양가 인하, 중도금 무이자, 발코니 확장 등을 조건으로 미분양 분을 처리한다. 하지만 미분양 분은 대부분 프리미엄이 낮은 저층 아파트이거나 비인기 주택인 경우가 많으므로 잘 알아봐야 한다"고 당부했다.

◆프리미엄 노린다면 조합원물량

높은 프리미엄을 기대하며 갈아타기를 하겠다면 조합원 물량이 적격이다. 재개발지역 아파트의 경우 조합원들은 대부분 로얄층 당첨에 유리한 조건을 얻기 때문이다.

일반분양에 청약해 로얄층에 당첨된다는 보장이 없지만, 조합원 물량으로 갈아타면 로얄층을 얻을 가능성이 훨씬 높아지기 마련.

왕십리 뉴타운의 경우 이달 말께 조합원 동호수 추첨을 한 후 다음 달 첫 분양을 한다. 따라서 최근 갈아타기를 고려하고 있다면 이 지역의 조합원 매물을 찾아봐도 좋을 것이다.

또 교통개발 호재가 있는 지역으로 갈아타기를 할 때도 노하우가 있다. 최근 화두가 되고 있는 지하철 9호선을 예로 든다면 이미 9호선이 개통된 지역은 피해야 한다는 것이다.

나인성 연구원은 "교통개발 호재가 있는 곳에서 프리미엄을 누리고 싶다면 공사가 진행 중인 곳으로 갈아타는 것이 원칙"이라며 "9호선이 일부 개통된 지역의 집값은 이미 오를 만큼 올랐으므로 아직 개통되지 않은 9호선 인근을 노려야 한다"고 말했다.

◆경매ㆍ공매 활용하라

경매와 공매를 활용하는 것도 더 좋은 집으로 갈아타기 위한 유용한 방법이다.

이영진 닥터아파트 리서치센터 소장은 "급매물이 나오기만을 기다리면서 더 싸고 넓은 집으로 갈아타려는 것은 요즘 상황에서 쉽지 않다"며 "경매나 공매를 통해 투자 금액을 최소화하면서 새 집을 찾는 것도 괜찮다"고 말했다.

다만 입찰방법, 입찰보증금, 대금납부방법 등이 각각 다르므로 경매와 공매 중 자신에게 맞는 방법을 선택해야 한다.

김부철 부동산써브 상담위원은 "경매와 공매 모두 시가보다 저렴하게 집을 마련할 수 있는 좋은 방법이다. 하지만 그 절차나 진행과정에서 상당한 차이가 있으므로 경매와 공매 중 어떤 것을 할지 잘 따져봐야 한다"고 말했다.

그는 "공매의 경우 점유자의 현황조사가 쉽지 않아 권리분석에 상당한 어려움이 있다. 또 인도명령제도가 없기 때문에 낙찰받은 부동산을 인도받아 권리행사를 하기까지 상당한 기간이 소요된다"며 "경매를 먼저 배운 후 공매에 도전해보는 것이 실수를 최소화할 수 있을 것"이라고 조언했다.

무엇보다 경매와 공매는 많은 실전 경험을 필요로 하므로 단순히 유용한 정보와 기회를 통해 성공할 수 있는 것이 아니란 점을 명심해야 한다.