보금자리주택, 전매제한 강화 '가닥'

국토부, 채권입찰제 형평성·정책일관성 훼손 '고민'

정부가 다음달 말 사전청약이 시작되는 보금자리주택의 과도한 시세차익을 막기 위한 방안으로 채권입찰제 적용과 전매제한기간을 강화하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

보금자리주택 시범지구인 강남 세곡·서초 우면지구의 중소형 분양가가 시세의 절반에도 못미치는 가격에 분양될 경우 투기광풍을 불러일으킬 것이란 지적에서 나온 대응책이다.

다만 실제 적용에 따른 부작용도 만만치 않다는 점에서 최종 결정 과정에서 난항을 겪을 가능성도 전혀 배제할 수 없다.

◇이익환수 vs 서민주택 공급 '딜레마'= 국토해양부는 당초 보금자리주택 공급을 발표하면서 '이익환수'의 관점 보다 "서민에게 값싸게 공급한다"는 쪽에 무게 중심을 둔 게 사실이다. 집값이 지난 2007년 말 고점을 기록한 이후 하향 안정세를 보이면서 당첨자들이 시세차익을 크게 기대할 수 있는 정도는 아니었다.

하지만 부동산시장이 침체기에 벗어나 오히려 '버블'을 우려하는 분위기로 기울면서 상황이 급변했다. 주변 분양가보다 15% 싸게 공급하겠다는 국토부의 발표가 오히려 당첨자들에게 과도한 시세차익을 안겨주는 '로또아파트'로 인식시켜 주게 된 것이다. 강남발 투기열풍을 다시 불러일으킬 수 있는 '폭탄'이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다.

국토부도 이 같은 부동산시장의 변화에 당혹스러워하면서도 과도한 시세차익을 방지할 대책이 필요하다는 지적은 인정하고 있다.

◇형평성·신뢰성 '논란'= 시세차익을 환수할 수 있는 방법은 채권입찰제가 확실하다. 채권입찰제는 주변 시세보다 20%이상 낮으면 적용할 수 있다.

문제는 채권입찰제를 보금자리주택에 적용하려면 관계 법령을 고쳐야 하는데다 형평성 논란이 일 수 있다는 점이다. '로또 아파트' 청약 열풍을 일으켰던 지난 2006년 판교신도시 분양당시에도 전용면적 85㎡ 초과 중대형 주택에 대해서만 채권입찰제가 적용됐다.

국토부는 정책 일관성이 훼손될 수 있다는 점을 고민하는 눈치다. 전용 85㎡ 이하 중소형 위주로 공급되는 특정지역의 보금자리주택에 채권입찰제를 적용하기 위해 주택법 시행령을 개정하기에는 무리가 있다는 게 국토부의 설명이다.

국토부 관계자는 "세곡·우면지구는 시범지구라는 상징적 입지로 봐야 한다"며 "이 같은 입지를 갖거나 능가하는 보금자리주택은 나오기 힘들다"고 말했다.

전매제한 강화 역시 신뢰성 문제가 있다. 과밀억제권역 공공택지 내 85㎡ 이하 분양가상한제주택의 전매제한 기간을 10년에서 5년으로 줄여 시행된 지 불과 6개월도 채 지나지 않았다.

◇전매제한·투기단속 강화 '가닥'=그럼에도 불구하고 국토부는 이같은 고민이 있지만 보금자리주택의 투기 조장을 방관할 수 없다는 입장이다. 당장 다음달 사전청약 전까지 이 같은 방지 대책을 내놔야 한다는 점에서 전매제한기간을 연장하는 방안으로 가닥을 잡고 있다.

이와 관련, 상한제 적용 공공택지의 85㎡ 이하 주택은 과밀억제권역 전매제한기간을 7년 또는 10년, 비과밀억제권역을 3년 또는 5년으로 늘리는 방안을 검토하고 있다.

다만 제한기간 내 당첨자가 되팔 경우 대한주택공사 등 시행사가 금리이율을 감안해 되사들이는 조건으로 전매가 가능하도록 할 방침이다. 국토부는 아울러 불법전매가 일어나지 않도록 지속적으로 단속을 강화하는 방안도 함께 발표할 예정이다.