그런데 최근에 화재가 발생해 상가 모두를 태웠습니다. 화재 감식 결과는 뜻밖에도 그 원인이 불명이라고 합니다. 다행히 화재의 발화점이 상가 중간지점인 컴퓨터 수리점이라는 사실은 밝혀졌습니다. 저는 작년에 컴퓨터 수리점 주인과 보증금 1억원, 월세 70만원, 임대차기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다. 그런데 컴퓨터 수리점 주인이 화재로 더 이상 영업이 어렵게 됐으므로 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보내서 보증금을 돌려달라고 요구하고 있습니다.
1층 전체가 소실돼 화재로 인한 저의 손해가 총 3억원도 넘을 것으로 보이는데, 제가 보증금을 돌려주어야 되나요? 또한 보증금을 넘는 손해에 대해서는 누구에게 책임이 있나요?
A : 상가 임대차 관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 보증금을 반환해 줄 의무가 있습니다. 그러나 화재로 임차인의 임차물반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증해야 합니다. 민사문제에서 입증책임 또는 증명책임의 소재는 소송의 승패를 좌우하는 경우가 많습니다. 따라서 어떤 사실에 대해서 입증책임을 지는 자는 판사에게 그 사실의 존재에 대한 확신을 주어야 하고 확신을 주지 못하면 그 사실은 없는 것으로 처리돼 소송에서 불리해집니다.
이 사건에서 임차인인 컴퓨터 수리점 주인이 임차물반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 적극적으로 입증해야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인인 컴퓨터 수리점 주인이 져야 한다고 할 것입니다. 따라서 질문자는 임차목적물인 점포의 파손정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제 또는 상계할 수 있으므로 우선 임차인인 컴퓨터 수리점 주인의 보증금은 돌려주지 않아도 될 것으로 보입니다.
참고로 판례는 "임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼돼 임차인의 임차목적물 반환채무가 일부 이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리ㆍ유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한 결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다"라고 한 바 있습니다.
다음으로 이 사건 화재로 질문자 소유의 다른 점포까지 모두 소훼되어 발생한 손해도 임차인인 컴퓨터 수리점 주인에게 책임이 있는지에 대하여 보겠습니다. 이 사건 점포는 원래 1개의 상가를 4개로 쪼개서 임대한 것이므로 그 구조상 불가분의 일체를 이루고 있다고 보아야 할 것입니다. 따라서 이 부분에 대해서도 임차인인 컴퓨터 수리점 주인은 책임을 면하지 못할 것으로 보이고 질문자는 이 부분의 손해도 컴퓨터 수리점 주인에게 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
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