3주택 이상 소유자, 전세금에 세금 물린다

조세연구원 정책토론회, 월세 소득공제 검토

- 3억원 이상인 경우, 전세 가격의 60% 기초로 과세 검토
- 월세 소득공제는 연 급여 3000만원 이하 무주택자 한정


정부가 3주택이상 보유자의 주택 전세 보증금에도 세금을 부과하는 방안을 추진한다. 월세·사글세 비용에 대해서는 소득공제를 신중히 검토하고 있다(본지 3월20일자 1면 "주택 전세금에도 세금 부과" 참조).

조세연구원은 7일 소득세제 개편방안에 관한 정책토론회를 열고 이 같은 내용의 '주택임대차 관련 과세체계 개편방안'을 발표했다. 이번 정책토론회는 기획재정부가 의뢰한 용역 보고서를 중심으로 이뤄지기 때문에 정부가 검토하는 방안과 크게 다르지 않다.

성명재 조세연구원 선임연구위원은 "주택 전세보증금에 대해 원칙적으로 과세하되 과세대상을 3주택 이상 보유자로 한정하고 과세최저한을 설정해 3억원 이하의 전세보증금에 대해서는 비과세하는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.

이에 따라 이르면 내년부터 집을 3채이상 보유하고 전세 보증금이 3억원 이상이면 세금을 내야할 것으로 보인다. 지금까지는 2주택 이상 보유자나 1주택자라도 9억원 이상 고가주택을 보유한 사람이 월세로 집을 빌려주면 세금을 떼였다.

성 연구위원은 "1·2주택 전세 임대자도 과세하는 방안을 고려할 수 있으나 △시행초기 △부채 성격의 전세보증금 △세부담 급증 △세부담 전가 등을 고려해야 한다"고 부정적인 입장을 나타냈다.

또 "주택은 주거공간이고 주택 임대는 부가가치세가 면제되며 일시적 사정 등으로 2주택까지 보유하는 경우가 있어 상가와 달리 3주택 이상 보유자만 과세하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

특히 3주택 이상 보유자만 과세하면 과세대상 주택수가 많지 않아 세입자에 대한 세부담 전가가 현실적으로 쉽지 않을 전망이다. 성 연구위원은 "과세최저한을 설정하면 지방의 주택 임대자나 생계형·서민형 임대자에게 세부담이 없다"고 설명했다.

과세방법 관련해선 "세부담 급증을 막기 위해 전세보증금 전체가 아닌 60% 등 일정비율을 기초로 간주임대료를 계산해 과세해야 한다"고 말했다.

현재 상가는 보증금을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함해 과세하고 있다. 간주임대료란 전세금 또는 임대보증금에 일정한 이자율을 곱한 금액이다. 다만 전세보증금을 금융기관에 예치해 발생한 이자·배당에 대해서는 간주임대료에서 빼 이중과세를 방지하고 있다.

정부가 전세에 세금을 부과하려는 것은 과세가 되는 주택 월세나 상가 전세와의 형평성을 맞추기 위해서다. 특히 최근 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 크게 완화됨에 따라 부동산 임대소득세를 정상화해야 한다는 의견도 제기됐다. 세수가 늘어나 재정건전성 확보에도 도움이 된다.

성 연구위원은 "저소득 근로자의 주거안정을 지원하고 주택자금 공제제도와의 형평성을 맞추기 위해 월세·사글세 비용에 소득공제하는 방안도 검토해야 한다"고 밝혔다.

다만 "소득세 부담률이 경제개발협력기구(OECD) 국가 중 최하위 수준이고 소득세율 인하로 소득세 부담이 경감됐다"며 "어려운 재정여건을 감안해 소득공제 신설에 신중한 검토가 필요하다"고 덧붙였다.

방안에 따르면 소득공제 대상은 연간 급여가 3000만원 이하 무주택 세대주인 근로자로 국민주택규모 주택에 한정키로 했다. 또 "소득공제 금액은 월세·사글세 비용의 40%로 하고 고액 월세비용의 소득공제를 방지하기 위해 연간 공제한도를 300만원 수준으로 제한해야 한다"고 밝혔다.

성 연구위원은 "전세보증금에 대한 소득공제가 있어야 한다는 주장이 있으나 전세보증금은 비용이 아니라 자산이기 때문에 타당하지 않다"고 말했다.

한편 주택 전세금에 대한 세금은 세입자 보호를 위해 2002년부터 과세대상에 제외됐다. 당시 은행 금리가 낮아지자 임대업자들이 잇따라 전세를 월세로 전환하면서 세입자들이 피해를 입었다. 그러나 최근에는 절세 수단으로 전세가 주목을 받으면서 월세를 전세로 돌리는 사례가 늘고 있다.