당국은 "부동산 대책이 아니라 은행의 건전성 관리 차원"(김영대 금감원 은행서비스총괄국장)이라고 했다. '부동산 대책'이 곧 '부동산 정책 실패'를 자인하는 모양새로 비칠 수 있기 때문으로 풀이된다. 그럼에도 부동산 대책에 가깝다. 출발부터 그렇다. 주택담보대출이 급증세를 보일 때 당국이 가장 먼저 손을 본 곳은 이른바 강남·서초·송파 등 강남 3구인 탓이다.
◇LTV 비율 왜 낮추나= 집값이 뛰고 거래가 크게 늘자 돈줄인 주택담보대출을 죌 필요가 있다고 판단한 탓이다. 은행권의 주택대출은 지난달에만 3조8000억원 증가했다. 비은행권 대출까지 더하면 4조5000억원 늘었고, 올 상반기 금융권 전체 주택담보대출은 18조원가량 증가했다. 월 평균 3조원씩 증가한 것으로, 이는 집값이 절정에 달했던 2006년의 월평균 2조9000억원을 넘어선 규모다.
이와 달리 올해 초 머니마켓펀드(MMF)와 고객예탁금 등 단기 금융시장과 주식시장에 몰렸던 자금이 이탈하고 있다. 더불어 800조원에 달하는 부동자금이 부동산 규제 완화와 저금리 기조를 타고 부동산 시장으로 몰려들고 있다는 분석이다. 특히 주택담보대출 가운데 생활자금이 아닌 주택구입용 자금이 증가했다는 게 우려스런 점이다. 주택구입용 자금 비중은 1월 46%에서 5월 54%로 크게 확대됐다.
감독당국 관계자는 "신용대출 금리가 높은 탓에 서민과 자영업자들이 생활자금과 운전자금을 마련하기 위해 자기 집을 담보로 빌린 주택대출 자금은 큰 문제가 안된다"며 "하지만 3월 이후 일부 지역의 집값이 꿈틀거리며 주택구입용 자금 비중이 크게 늘기 시작했고, 증가세도 우려할 만한 수준"이라고 말했다.
◇수도권 전 지역 대상= 당국은 집값이 오른 서울과 수도권 일부 지역 규제 대신 사실상 수도권 전 지역 규제라는 '고강도 대책'을 내놨다. 올 상반기 주택대출이 크게 늘었지만 정작 강남 지역의 대출은 그다지 늘지 않았다.
금융권 관계자는 "강남 지역보다 타 지역의 담보대출이 크게 늘어났다"며 "돈에 꼬리표가 있는 것은 아니지만 일부 인기 지역으로 흘러간 것으로 판단된다"고 말했다.
다른 곳에서 주택대출을 받아 집값이 급등한 지역의 아파트를 구매했다는 것으로 그 만큼 자금 흐름이 비정상적이었다는 의미다. 주택대출이 급증하는 것과 맞물려 '버블 세븐' 등 과거 인기지역의 집값이 꿈틀거리는 모습을 보이는 것도 사전에 차단할 필요가 있었다.
물론 주택대출 급증에 따른 은행의 건전성 문제도 고려했다. 정부 일부 부처에서 경제 상황을 이유로 규제에 난색을 표할 때 감독당국은 '은행의 건전성'을 내밀며 몰아붙였다. 불씨를 미리 없애는 게 나중에 낫다는 논리였다.
미분양 담보대출과 소액 대출 등을 규제 대상에서 제외한 것도 같은 이유다. 그러면서 부동산 대책이 아니라 리스크 관리 방안이라는 점을 누차 강조했다. '선제적' '소프트(부드러운)' 정책이란 표현도 썼다. 그만큼 당국의 기대는 크다. 은행들의 방만한 대출이 줄면서 자금 흐름이 '정상화'될 것이라고 자신했다.
◇추가 규제 가능성은= 당국은 배제하지 않았다. 시장과 게임에 임하는 강력한 의지 표현인 셈이다. 우선 LTV가 추가로 하향될 수 있다. 50%로 낮춘 것을 투기지역처럼 40%로 낮출 수 있다는 얘기다.
시장 파급력이 가장 센 총부채상환비율(DTI) 하향 조정은 그 다음 순서다. 금융당국 관계자는 "이번 경우처럼 DTI 규제도 행정지도로 할 수 있다"고 말했다. 풍선효과가나타나면 2금융권 대출까지 옥죌 수도 있다. 양적 규제 카드도 있다. 총량 규제뿐 아니라 개인별 할당이나 주택별 할당을 하는 식이다. 하지만 이는 참여정부 때도 꺼내지 않았던 방안이어서 가능성은 높지 않다.
대신 이 정도를 고민할 단계가 되면 금융 차원을 넘어 세제 등을 망라한 정부 차원의 '부동산 대책'을 내놓을 것으로 예상된다. 반대로 이번 조치로 인해 시장이 안정을 찾아갈 경우 규제는 제자리로 돌아가게 된다.
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