준공전 미분양 P-CBO "세제 지원에 달렸다"

건설사 회사채, 가산금리 300bp 내외 예상

이 기사는 06월08일(14:21) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

미분양 아파트 해소를 위해 추진되는 '준공전 미분양 P-CBO'가 다음달 23일에 발행될 예정이다. P-CBO 발행 규모는 미분양 아파트에 대한 실사가 끝나는 다음달 중순에 확정된다.

8일 준공전 미분양 P-CBO 컨소시엄에 따르면 오는 9일까지 건설사로부터 참여 의향서 접수를 받고 있다. 11일부터 약 한달간은 대한주택보증의 자산 실사와 건설사 풀링(Pooling)에 들어간다. 이후 7월 초 담보신탁계약 및 분양 계약을 체결하고 건설사 회사채 발행을 거쳐 7월 23일에 ABS를 발행할 예정이다.

다만 정부의 세제 개정이 늦어질 경우 ABS 발행 시기는 다소 늦어질 수 있다. 미분양펀드나 리츠와 달리 P-CBO의 경우 건설사가 아파트를 신탁회사에 매각할 경우 종부세 및 양도차익에 대한 세금을 내게 돼 있어 컨소시엄은 정부에 면세 혜택 부여를 요청했다.

P-CBO 컨소시엄 관계자는 "건설사가 부담하는 종부세와 양도차익에 대한 세금을 면제해주는 방안을 기획재정부와 협의하고 있다"며 "또 취득세와 등록세 및 재산세 부분도 행정안전부와 협의해 미분양펀드 및 리츠와 동일한 세금 혜택을 받을 수 있도록 건의했다"고 말했다. 정부도 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

미분양펀드 및 리츠의 경우 취·등록세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과, 종부세 합산 배제, 양도 소득 추가 과세에 대한 면제 혜택을 받고 있다.

앞서 관계자는 "정부의 세제지원이 가시화돼야 P-CBO 프로그램이 원활하게 돌아갈 수 있다"며 "ABS 발행 일정은 세제지원 여부에 달려 있다"고 말했다.

컨소시엄은 이와 함께 실분양자에게도 세제혜택을 주는 방안을 정부에 제안했다. 미분양펀드 및 리츠의 경우 해당 조건 충족시 실분양자에 대해 5년간 양도세 감면 혜택이 부여되고 있는 점을 감안한 형평성 차원에서다.

한편 특수목적기구(SPC)가 매입할 건설사의 회사채 금리는 국고채 3년물 금리에 300bp 전후의 가산금리(신용등급 A+ 기준)가 예상된다. 가산금리는 신용스프레드와 발행비용을 더한 총비용(All-in-cost)으로 신용스프레드가 하락할 경우 가산금리는 떨어진다.

채권의 만기는 3년. 이보다 더 짧은 만기의 채권발행도 검토하고 있다. 건설사들 가운데는 3년이 너무 길다는 의견을 보이고 있어서다. 건설사별 회사채 발행금액은 분양대금의 60% 내외이다. 역시 컨소시엄측은 회사채 발행 금액 한도를 더 올리는 방안도 고민하고 있다.

신영증권의 관계자는 "건설사의 수요를 파악한 뒤 다양한 만기를 고려할 예정"이라며 "회사채 만기가 다양해지면 ABS의 만기도 여러 개가 나올 수 있다"고 말했다. 다만 회사채 만기 전에 미분양이 모두 해소돼도 건설사는 회사채에 대해서는 중도상환을 할 수 없다.

미분양 관련 P-CBO의 1순위 컨소시엄에는 'NH투자증권, 신영증권, 한국투자증권, HMC투자증권'이 참여하고 있다.