[토요부동산]'저금리' 오피스텔 투자법

남들이 '살만한곳' 잡으면 '살만한 것'

저금리 영향으로 고정 월수입을 얻을 수 있는 수익성 부동산에 대한 관심이 다시 고개를 들고 있다. 대표적인 월세 상품인 오피스텔도 예외는 아니다.

풍부한 배후수요를 가진 강남과 도심권의 역세권에 위치한 소형 오피스텔은 물론 대학가 주변 오피스텔이 관심대상이다. 단지 규모가 비교적 큰 지하철 역세권 단지를 고른다면 임대수요를 찾는데도 도움이 되고 환금성도 높아진다.

임대 사업용으로 오피스텔을 매입할 경우 보증금 등 임대시세를 감안해 비교적 소액 투자가 가능하다는 점이 장점이 있지만 주변 임대수요가 풍부하고 일정 수준 이상의 임대수익을 낼 수 있는 단지인지 확인하는 절차가 필요하다.

부동산114 김규정 부장은 "1인가구나 독신자 등 나홀로족이 늘면서 입지가 우수한 소형 오피스텔의 인기는 꾸준할 것으로 기대된다"며 "다만 실물경기에 따라 오피스텔 임대시장도 영향을 받는 만큼 무리한 투자는 금물"이라고 조언했다.

◇소형 오피스텔 구해요
최근 선릉역~삼성역간 테헤란로를 따라 소형 오피스텔을 찾는 문의가 늘고 있다. 저금리로 안정적인 월 수입원을 원하는 투자자들의 관심이 오피스텔로 돌아오고 있는 것이다.

서초동 일대와 천호동 주변도 직주근접과 풍부한 인프라를 내세워 관심을 끄는 지역이다. 마포 등 도심도 여의도에 직장을 둔 젊은 수요층의 관심이 꾸준한 편이다. 송파와 한남 등 개발호재가 있는 지역도 급매물을 찾는 문의는 꾸준히 이어지고 있다.

대학생 수요가 탄탄한 대학가 주변의 소형 오피스텔도 관심 대상이다. 이들 지역도 싼 매물은 많지 않아 거래량이 증가하는데 한계가 있지만 저금리 영향으로 매수문의가 소폭 늘었다.

수도권에서는 일산 장항동, 백석동 일대와 분당 정자동 일대 급매물 문의가 있다. 주거 편의성이 높은 주상복합내 오피스텔과 상업지구에 위치해 편의시설이 풍부한 단지들이 주요 관심 대상이다.

◇어디에, 어떤 오피스텔 있나?
서울 강남구 삼성동 선릉 에크라트 오피스텔은 56~105㎡ 336실 규모로 지하철 2호선 선릉역이 도보 3분 거리다. 한전부지 개발계획이 발표됐고, 선릉공원 개방 호재까지 겹쳤다. 역삼동 선릉역 SK허브블루(212실)와 대치동 롯데캐슬로즈1(198실)도 선릉공원과 길 건너 바로 맞은편에 위치한다.

강동구 천호동 강동역 두산위브센티움은 46㎡, 56㎡, 62㎡로 구성된 123실 규모로 지하철 5호선 강동역이 도보 3분 거리다.

경기도 고양시 장항동 일대는 호수공원과 정발산 등과 인접해 있고 상업시설 분포가 많아 수요가 꾸준하다. 장항동 양우드라마시티는 46㎡, 49㎡, 59㎡, 69㎡로 구성된 486실 규모로 지하철 3호선 정발산역이 도보 3분 거리이다. 우림보보카운티2는 203실 규모로 3호선 정발산역이 도보 5분 거리며 롯데백화점 일산점과 홈플러스 등 편의시설이 가깝다.

분당에서는 성남시 수내동 청구블루빌이 54~293㎡ 394실 규모로 분당선 수내역이 도보 3분 거리다. 판교신도시와 가까워 판교 업무시설 근무자들의 임대수요도 기대할 수 있다.

대학가 주변 오피스텔도 관심거리. 광진구 화양동 건대입구 KCC파크타운은 49㎡, 52㎡, 62㎡로 구성된 312실 규모로 지하철 7호선 어린이대공원역이 도보 3분 거리다. 건국대와 세종대가 인접해있다.

마포구 노고산동 르메이에르신촌2단지는 39~59㎡ 154실 규모로 지하철 2호선 신촌역이 도보 2분 거리다. 서강대가 도보권이고 이화여대와 연세대도 가깝다. 서교동 명지한강빌드웰은 42~95㎡ 152실 규모로 지하철 2호선과 6호선 환승역인 합정역이 도보 5분 거리며 홍익대가 인접해있다.

◇투자할때 이런 점 유의하세요
오피스텔은 투자비용이 상대적으로 적으면서도 매매차익과 임대차익을 모두 만족하는 장점이 있다. 하지만 소형 오피스텔의 매매가격 상승률은 다른 수익성 상품에 비해 높지 않은데다 매매차익 실현이 쉽지 않다.

따라서 임대수익을 염두에 둔 투자가 적당하다. 가격상승에 따른 양도차익보다 보유기간의 임대수익 획득이 목적이라면 오피스텔 매입 선택은 풍부한 임대수요와 임대수익이 보장되는 우수한 입지를 우선적으로 고려해야 한다.

임대수요가 많은 역세권이나 업무시설 집적지, 대단위 산업단지가 밀집한 지역 인근 오피스텔이 유리하다. 백화점이나 대형마트 등 편의시설 접근성도 중요하며 소형 오피스텔보다는 편의시설이 다양한 대형 주상복합단지내 오피스텔이 인기를 끌고 있는 점을 유의해야 한다.

특히 오피스텔은 전용률이 중요하다. 공용시설이 많고 주거용이 아닌 경우도 있어 전용률이 일반 주택에 비해 현저히 낮다. 주차면적도 중요한 체크 포인트다. 단지의 공실률을 체크해 보고 매입하는 것도 방법이다.

한편 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무용으로 분류되기 때문에 오피스텔을 1채 보유하고 있어도 아파트 청약시 1순위가 유지된다. 다주택 세금 부담에서도 상대적으로 자유롭다. 전매제한이나 대출규제에서도 아파트나 일반 주택에 비해서는 경쟁력이 있는 상품적 특성을 지녔다.

◇달라진 오피스텔 관련 제도들
- 2008.11.3 : 수도권 100실 이상 오피스텔 전매제한 폐지(거래 편의성 증가)
- 2009.01.27 : 오피스텔 바닥난방 허용(주거용 수요 유인에 도움)