"미분양률 40% 넘어야 주택사업자 손해"

손재용 건대 교수 'KDI 정책포럼'에 발표

-주택사업자 평균 수익률 37%…미분양률 40%면 -9%
-수분양자 평균 -8.3% 손해…토지소유자 374.7% 고수익
-주택사업자, 분양가 4분의 1 이윤으로 챙겨


아파트 미분양률이 40%가 넘어야 주택사업자가 손실을 보는 것으로 나타났다. 또 주택사업자는 분양가의 4분의 1정도를 이윤으로 챙기는 것으로 파악됐다.

손재영 건국대학교 부동산학과 교수가 20일 '한국개발연구원(KDI) 정책포럼'에 발표한 '주택공급제도 개선방안'에 따르면 분양가가 자율화된 2004~2008년 전국 313개 아파트 사업단지의 개발이익을 분석한 결과, 주택사업자의 평균 수익률은 36.8%로 나타났다.

지역별로는 서울이 39%로 가장 높았고 △경기 33.9% △광역시 37.4% △지방 37.6%로 나타났다. 주택사업자의 수익은 분양금액 총액에서 아파트를 짓기 위한 대지비 건축비 등 총비용을 뺀 금액이다.

주택사업자의 수익률은 분양률이 100%일 때 가정한 것으로 분양률이 낮아지면 수익률은 낮아진다. 시뮬레이션 결과, 미분양이 평균 40% 발생하면 주택사업자의 수익률은 마이너스(-) 9%로 변하는 것으로 나타났다.

서울은 미분양률이 50%가 되면 수익률이 -6%이 되면서 마이너스로 전환됐고 경기도와 광역시는 40%일 때 각각 -3%, -12%를 나타났다. 지방은 미분양률이 30%일 때 수익률이 -1%로 마이너스로 전환되는 것으로 나타났다.

주택사업자는 또 분양가 대비 평균 23.3%의 이윤을 챙기는 것으로 나타났다.

토지 1제곱미터(㎡) 주택분양가는 596만원이다. 이중 건축비 및 기타 비용은 315만원이고 토지비는 142만원이다. 이에 따라 주택사업자의 이윤은 139만원으로 분양가 대비 23.3%였다.

지역별 주택사업자의 이윤은 △서울 22.4% △경기 21% △광역시 25.5% △지방 24.1%로 나타났다.

손 교수는 "사업 위험을 감안하면 지방 사업에서 서울과 유사한 수익률을 겨낭한 것을 탓하기는 어렵다"고 말했다. 다만 "지방시장 동향을 정확히 예측하지 못해 고가 아파트를 건설하고 토지가격을 과다하게 지급한 것은 문제"라고 지적했다.

아파트를 분양 받은 수분양자의 평균 수익률은 -8.3%로 나타났다. 서울만 13.5%로 이익을 봤고 △경기 -6.2% △광역시 -13% △지방 -13.8% 등 나머지 지역은 손해를 봤다.

수분양자의 수익은 아파트 입주 시점에서의 아파트 가격 총액에서 아파트 분양 납입금액 총액을 뺀 금액이다.

손 교수는 "2004년 이후 호황기에 입주 후 주택가격을 과대 예측한 결과 수분양자와 주택사업 시행자가 모두 손해를 본 경우가 많았다"고 설명했다.

다만 "분양률이 100%에 못미치면 수분양자의 손실이 상당부분 주택사업자의 손실로 귀착된다"며 "대부분의 수분양자가 손해를 봤다고 결론짓기는 어렵다"고 덧붙였다.

토지소유자는 평균 374.7%의 고수익을 거둔 것으로 나타났다. 지역별로는 지방이 477.5%로 가장 높았고 △서울 197.4% △경기도 326.5% △광역시 361.6% 등이다. 토지소유자의 수익은 주택사업자의 대지구입비에서 토지 분양일 2년전 개별공시지가를 뺀 금액이다.

손 교수는 "주택 공급자와 수요간 간 적절하게 개발이익을 분배하기 위해서는 분양원가를 낮추는 정책적 노력이 필요하다"며 "특히 택지가격을 낮추는 것이 효과적"이라고 밝혔다.