보금자리주택 분양가 인상요인 또 있다

그린벨트해제지역 보존부담금… 중소형·임대주택 용적률 완화 효과없어

개발제한구역(그린벨트)을 풀어 공급되는 보금자리주택이 각종 개발부담금 부과와 산정 기준 오류로 분양가 인상요인이 적지 않은 것으로 파악됐다.

학교용지부담금, 직할시공제 문제 외에도 '그린벨트 보전부담금' 등을 정부가 포함시키지 않아 '기존 분양가'보다 15% 싸게 공급할 수 있을 지 의문이 제기되고 있다.

20일 관련업계에 따르면 보금자리주택 시범지구 고양 원흥, 강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사 등 4곳은 총 면적 805만6000㎡의 85%가 그린벨트지역이다.

과거에는 그린벨트를 풀어 국민임대주택 등을 지을 경우 그린벨트훼손부담금이 면제됐다. 그러나 지난해 11월 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률'이 개정되면서 그린벨트보전부담금을 의무적으로 내야하는 것으로 바뀌었다.

이 부담금은 그린벨트 훼손지 복구사업과 주민지원사업 재원을 마련하기위해 신설된 것으로 사업지 개별지가 평균치의 10%를 사업시행자가 전액 물어야 한다. 따라서 실제 토지보상비보다 10% 비싸지게 되며 이는 분양가가 2.5% 오르는 효과로 반영된다.

하남 미사지구의 그린벨트 땅값이 3.3㎡당 150만~200만원임을 감안하면 실제 보상비는 165만~220만원으로 오르게 되는 셈이다. 문제는 이 지역 토지소유자들이 땅값을 올려달라는 보상민원이 거셀 경우도 분양가 상승부담의 직접적 요인이 될 수 있다는 점이다.

국토부는 이를 방지하기 위해 보상가 산정시점을 지구지정일에서 주민공람공고일로 앞당길 수 있도록 보금자리주택 특별법에 규정 해 놓았다. 하지만 이 경우 전제조건을 지구지정 시점의 공시지가가 30%이상 올랐을 때만 가능하다. 결국 공시지가 상승률이 30%이하가 될 경우 오른 만큼 보상해 줘야 한다.

용적률를 낮춰 분양가를 인하하겠다는 정부의 계획도 산정기준의 오류가 있다. 전용면적 85㎡이하 중소형분양주택과 임대주택으로 지어지는 보금자리주택의 택지가격은 조성원가기준으로 산정되기 때문에 용적률을 낮춰도 분양가를 크게 낮추기 힘들다는 점이다. 용적률은 감정가로 공급되는 85㎡초과 용지에서나 분양가를 크게 낮출 수 있는 요인이라는 것이다.

결국 이들 요인과 학교용지부담금, 직할시공제 적용여부, 상한제건축비 상승분 등을 포함하면 보금자리주택 분양가는 예상보다 높아질 수밖에 없을 것이란 게 전문가들의 지적이다.

이에 대해 국토부는 크게 문제될 게 없다는 반응이다. 국토부 관계자는 "분양가 인상요인이 몇가지 있는 게 사실이지만 그린벨트의 땅값이 워낙 싸기 때문에 기존 분양가보다 15% 싸게 공급하는데 문제 없다"고 말했다.