따라서 이 같은 정부의 발표대로 이들 특급 유망지역에서 무주택서민들이 기존 주택의 85% 가격에 보금자리를 마련하게 될 지 여부에 상당한 관심이 쏠린다. 이는 보금자리주택 정책의 성패를 좌우하는 결정적인 요인이기도 하다.
이들 시범지구의 분양가는 사전예약을 받는 올 9월에나 윤곽이 드러난다. 다만 현 상황에선 분양가 인하하기 위해 풀어야 할 숙제가 적지 않다는 게 전문가들의 지적이다.
◇싼 분양가, 기준이 시세야? 신규 분양가야?=가장 큰 의문은 '15% 싸게'라는 기준이 모호하다는 점이다. 국토해양부는 '기본 분양가'라는 기준을 제시했지만 이것이 주변 시세를 의미하는 것인지, 기존 신규분양아파트를 기준으로 하는 것인지 명확하지 않다.
주변 시세를 기준으로 했다면 15% 싸게 분양가를 책정하는 것은 어렵지 않다. 보금자리주택 사업지는 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 주택을 짓기 때문에 땅값이 훨씬 싸다. 오히려 공공사업자는 보금자리주택사업을 통해 막대한 개발 차익을 남길 수 있다.
이에 대해 국토부 관계자는 "분양가상한제가 적용된 기존 분양단지가 우선 기준이 될 것"이라고 답했다. 이 기준대로라면 강남 세곡과 서초 우면지구 주변에는 분양가상한제를 적용한 아파트가 없다 비교할 대상도 없다는 문제가 발생한다. 강남과 서초구로 대상을 확대하더라도 비교 대상이 거의 없다.
◇직할시공제 적용 안되면 15% 싸게 안되나?=또다른 의구심은 "직할시공제 적용여부에 따라 분양가 인하 폭 책정이 달라지는 것이냐"다. 국토부는 보금자리주택 분양가를 15% 낮추기 위해 용적률과 녹지율을 조정하고 직할시공제 등을 적용하겠다고 발표했다.
이때 용적률은 기존 국민임대주택단지(150%)보다 180~200%로 높이고 녹지면적도 25%에서 22%로 낮추기로 했다. 여기에 평균 4~5% 분양가를 인하할 수 있는 직할시공제도 포함한다고 했지만 극히 일부에만 적용된다는 문제가 있다. 최근 3년간 한시적으로 3만 가구에만 적용키로 한 국회의 의결사항이기 때문이다.
이런 점을 감안하면 같은 보금자리주택이라도 직할시공제가 적용된 단지 또는 동(棟)과 아닌 곳의 분양가 인하폭은 서로 다를 수밖에 없다. 단순 수치로는 직할시공제를 적용하는 물량의 경우 인하폭이 15%이겠지만, 적용되지 않는다면 분양가 인하폭은 10~11%에 그치게 된다.
국토부도 아직 이에 대해 명쾌한 결과나 답변을 내놓지 못하고 있다. 국토부 관계자는 "국회에서 직할시공제를 일부 물량과 한시적으로 제한했기 때문에 발생된 일"이라며 "직할시공제가 적용되지 않는 곳도 15% 인하폭을 맞출 수 있도록 방법을 찾겠다"고 말했다.
◇학교용지부담금도 분양가 인상 요인=정부의 분양가 15% 인하계획에는 걸림돌이 또 있다. 앞으로 조성되는 공공택지에는 학교용지부담금이 포함, 분양가에 반영된다.
분양가가 오를 수밖에 없는 요인이다. 토지공사에 따르면 학교용지부담금이 사업시행자에게 전가될 경우 평균 4~5% 분양가 인상요인이 발생되는 것으로 분석됐다.
◇분양가 되레 높아진다?=이 같은 요인들을 적용할 경우 보금자리주택 분양가는 얼마나 될까. 주변과 비교할 수 있는 조건을 갖춘 하남 미사지구에 적용해 보면 전용면적 85㎡ 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1000만원 대를 넘어설 것으로 예상된다.
이는 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 950만원 선에 분양한 풍산지구 하남에코타운 분양가(전용 85㎡ 기준) 보다 비싼 수준이다. 하남 미사지구 땅값은 3.3㎡당 150만~200만원 선으로 지난 2006년 분양된 하남 풍산지구의 땅값과 비슷한 시세를 유지하고 있다.
정부 발표대로 15% 인하 폭을 적용하면 분양가는 3.3㎡당 810만원 대가 돼야 한다. 하지만 직할시공제와 학교용지 부담금, 상한제 건축비 인상분이 반영되면 분양가는 주변지역의 기존 신규 분양아파트보다 높아진다. 게다가 오랫동안 그린벨트로 묶여 있다가 풀리면서 땅주인들의 토지보상 요구 금액이 높아질 가능성도 있다.
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