부동산신탁, 새로운 PF 신용보강책 부상

사업부지 보전·신탁수익권증서 담보로 자금조달 등 장점 많아

이 기사는 05월06일(14:55) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

부동산신탁제도가 프로젝트 파이낸스(PF)의 새로운 신용보강책으로 주목받고 있다. 그동안 사용해 왔던 시공사 연대보증과 채무인수만으로는 갈수록 복잡해지고 있는 PF사업에서 채권을 보전하는데 한계가 있기 때문이다.

한신정평가는 6일 '부동산개발금융의 채권보전을 위한 부동산신탁제도의 활용 효과'보고서를 통해 "앞으로 신탁제도를 활용한 부동산 PF사업이 주류를 이룰 것"이라고 전망했다.

이전까지 국내에서 진행된 대부분의 부동산 PF사업은 시공사나 은행의 신용보증으로 사업안정성을 높여왔다. 특히 시공사의 채무인수방안이 주류를 이뤘는데, 이는 연대보증과 달리 채무인수는 의무공시사항이 아니기 때문이다.

하지만 이같은 방법은 부실발생시 시행사의 사업권 양도 지연, 시공사의 채무인수 거절 등의 위험요소를 내포하고 있어 간간히 문제를 발생시키기도 했다.

이에 최근엔 부동산신탁제도를 활용한 신용보강이 부동산 PF 대출의 중요한 채권보전수단으로 자리잡고 있다.

부동산 신탁이란 부동산 소유주가 신탁사에 부동산을 위탁하고, 신탁사가 이를 관리·개발·처분해 얻은 수익을 수익자에게 환원하는 제도다.

부동산 PF에서 주로 사용되는 신탁구조는 을종 관리신탁과 담보신탁, 처분신탁 등이 있다.

을종 관리신탁은 부동산 소유주가 다수일 경우 PF사업기간 동안 부동산에 대한 소유권을 안전하게 보존하기 위해 많이 이용되고 있다. 반면 담보신탁이나 처분신탁은 PF사업에서 부실이 발생할 경우 채권자가 정상적으로 채무를 상환받기 위해 사용되고 있다.

이외에도 토지신탁, 관리형 토지신탁, 분양관리신탁 등도 PF 사업 단계별이나 목적에 따라 사용도가 높아지고 있다.

문종원 한신정평가 연구위원은 "부동산신탁제도는 사업부지를 안전하게 보전하면서도 신탁등기 후 발급받는 신탁수익권증서를 담보로 자금을 조달할 수 있다"며 "이로 인해 앞으로 금융기관들의 부동산신탁업 진입이 본격화되면 신탁제도를 활용한 부동산 PF 신용보강이 주류를 이룰 것"이라고 전망했다.