규제풀린 상가, 지금이 투자적기?

강남재건축 가격 상승 등 부동산 시장이 살아나는 모습을 보이면서 덩달아 상가투자시장에도 봄기운이 감돌고 있다.

판교의 경우 지난 3월 중순 분양을 시작한 근린상가 스타식스의 1차 공급분 80%가 분양 완료됐고, 주공 단지 내 상가는 전체 33개 점포 중 27개가 낙찰돼 82%의 높은 낙찰공급률을 기록했다.

업계에서는 최근 경기활성화를 위한 규제 완화책이 연이어 발표돼 상가투자 시장이 활성화될 가능성이 높아지고 있다고 분석했다.

◇ 빗장 풀린 상가, 자금 흘러들까

우선 상업용 토지 거래가 자유로워졌다. 국토해양부가 3월 뉴타운 내 상업지역 200㎡ 이하의 토지에 대해 허가를 받지 않아도 매매, 임대를 가능토록 허용했기 때문이다. 또 오는 5월부터 토지거래 허가구역 내 상가도 최초 분양 시 토지거래허가절차 없이 자유롭게 거래할 수 있어 상가를 분양받은 후 4년간 직접 영업을 해야 하는 부담이 사라졌다.

또 최근 서울시가 발표한 '리모델링 활성화 방안'에 따라 노후화된 근린상가에 대한 투자가치가 높아졌다. 시는 리모델링 가능 연한을 기존 20년에서 15년으로 대폭 낮추고, 증축가능규모도 기존 연면적의 10% 이내에서 30% 이내로 늘렸다. 아울러 층수상향 허용, 증축부분 용도제한완화, 주차장 설치기준 완화 등 오는 8월부터 시범적으로 규제를 대폭 완화할 방침이다.

이와함께 국토해양부의 주택건설기준 개정안에 따라 앞으로는 상가건물이 도시형 생활주택으로의 용도변경이 쉬워질 전망이다. 이로써 상가 상층부의 활용성을 높아지고 공실률이 감소해 투자가치가 높아질 것으로 보인다.

◇ 상가투자 지금이 적기?

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “부동산 규제 완화 분위기와 저금리 기조로 상가의 투자 환경이 좋아지고 있다”고 말했다. 국세청이 부동산 임대사업시 부가세 과세표준에 적용하는 임대료 이자율을 기존 5%에서 3.4%로 낮춰 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감된다는 설명이다.

그는 이어 "은행 대출이자율이 낮아지면서 레버리지 효과도 커져, 적절한 대출 비율만 유지한다면 저금리로 인해 세 부담은 줄어들고 수익성은 높아진다"고 말했다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "상가건물이 생활주택으로 용도변경이 가능해지면 과거 원룸텔처럼 호수 별로 분양이 가능하겠지만, 화재시 소방법 등 관련 법령 자체가 보완되지 않은 상태에서 분양만 활성화되면 오히려 문제가 더 커질 수도 있다"고 우려했다.

이어 "아직은 판교 송도 청라 등 아파트 청약에서도 인기를 끌었던 지역 중심으로 관심이 번져가는 추세"라며 "관련 규제들이 적용되려면 시간이 필요하기 때문에 지하철 9호선 역세권이나 우이~신설동 경전철 등 추가적인 개발호재가 있는 곳을 살펴보는 것이 중요하다"고 조언했다.