서울 오피스 가치 정점대비 30% 하락

생보부동산신탁, 경제 침체 등으로 추가하락 불가피

서울 오피스 자산가치가 지난해 정점대비 평균 30.36%가 하락한 것으로 나타났다. 특히 서울 오피스 가치가 짧은 시간에 급락했고, 취약한 외환시장과 실물경제 침체를 감안할 때 추가 하락도 불가피한 것으로 전망됐다.

생보부동산신탁은 12일 발표한 '오피스빌딩 가치 어떻게 달라졌나' 자료에서 2005년 1/4분기부터 2009년 1/4분기동안의 오피스빌딩 거래사례 109건을 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

생보신탁은 자본환원률(연간 순임대수익을 거래가격으로 나눈 비율, transaction cap. Rate)과 임대료, 관리비, 공실률 등으로 구한 순운영소득(net operating income; NOI)을 활용해 서울 권역별 오피스빌딩의 현재 자산가치(current value)를 추정했다. 그 결과 오피스 자산가치는 2008년 정점 대비 평균 30.36% 하락했다고 분석했다.

이는 2005년부터 지속된 연평균 10%에 이르는 오피스빌딩의 운영ㆍ자본수익 상승분이 모두 허공으로 증발해버린 것이다.

권역별로는 여의도 34.53%, 도심 30.99%, 강남 29.62% 등의 순으로 하락했다고 추정했다. 특히 생보신탁은 미국과 일본의 오피스 자산가치가 정점 대비 37%와 30%가 각각 하락했고 한국 오피스시장이 일본에 후행하는 만큼 추가적인 하락도 불가피하다고 주장했다.

생보신탁 관계자는 "금융위기로 미국ㆍ일본의 오피스 리츠(REITs) 가격지수는 정점 대비 각각 75%와 59%가 하락했다"며 "오피스 리츠의 부채비율이 50%임을 감안하면 미국ㆍ일본의 오피스 자산가치의 하락률은 37.5%, 29.5%로 추정된다"고 말했다. 그는 "국내 오피스 가치는 일본과 비슷한 수준으로 하락했지만 짧은 기간에 급락한 점, 취약한 외환시장, 실물경제 위기가 현재 진행형이라는 점 등을 고려하면 자산가치의 추가 하락도 배제할 수 없다"고 덧붙였다.