"3Q이후 연립주택.소형상가 투자하라"

[머니위크]이영진 소장의 투자 코칭

경기는 하락했는데 경매시장에 나오는 물건은 줄었다. 이미 시장에서 소진된 탓도 있지만 저금리 기조가 버팀목이 되고 있기 때문이다.

그럼에도 앞으로 경매시장에는 괜찮은 물건들이 꽤 나온다는 전망이 우세하다. 그렇다면 언제, 어떤 물건에 투자하는 것이 좋을까.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "3분기 이후 상가 등 서민형 부동산에 투자하라"고 권한다.

이영진 소장은 외환위기 직후인 1998년부터 경매실무에 뛰어들었다. 경매정보, 교육, 컨설팅 전문업체 디지털태인에서 경매실무와 교육을 담당하면서 경매전문가로서 빛을 발하기 시작했다.

◆"올해 서민형 물건 더 늘어난다"

경매시장에 물건이 가장 많이 나온 것은 외환위기 직후였다. 지난 2000년 한해 동안 54만건의 부동산이 경매에 나왔다.

이후 서울 강남권 재건축아파트 가격이 폭등하면서 경매물건도 점차 줄었다. 2002년에는 30만건까지 줄어들었다.

그러나 이듬해인 2005년에는 48만6000건으로 다시 늘어났다. 90% 이상 증가한 것.

이영진 소장이 주목하는 것은 지금이 2004년의 상황과 비슷하다는 점이다. 지난해 경매시장에 나온 물건이 31만7000건이었다.

최근 경매시장에서 물건이 줄어든 것은 2006년부터 2007년까지 불었던 '빌라 투자 붐' 때문이다. 빌라 가격이 계속 오르면서 신규 물건이 줄어들고 경매 물건도 계속 매각됐다.

2004년 강남 재건축 아파트 매물이 줄어든 것과 최근 빌라 매물이 줄어든 것의 차이 외에는 경매시장이 닮은꼴이라는 지적이다.

또 지난 2002년 금리가 두자릿수에서 한자릿수로 하락한 것과 최근 초저금리로 금리가 떨어진 것도 비슷하다.

경기가 하락하는데도 경매물건이 당장 증가하지 않는 것에 대해 이 소장은 저금리 때문이라고 해석하고 있다.

3개월이면 경매시장에 나와야 하는 물건도 6개월까지는 버틸 수 있는 상황이 됐다. 금리가 떨어지면서 채무자가 좀 더 버텨낼 수 있는 지지대가 되고 있다는 것.

이에 따라 올해 경기가 지금의 상태로 지속된다면 서민형 위주의 물건이 더 늘어날 수밖에 없다는 것이 이 소장의 진단이다.

앞으로 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 소형상가 등에서 선택의 폭이 넓어진다는 전망이다.

◆"3분기 이후 상가에 투자하라"

이 소장은 "올 3분기 이후가 서민형 부동산 투자의 적기가 될 것"이라며 "특히 상가는 외환위기 이상의 호재가 될 것"이라고 관측했다.

지금은 경매물건이 많지 않은 편이다. 이 때문에 경쟁이 높아지면 낙찰가가 올라간다.

이런 상황에서 물건이 늘어나면 투자자가 분산되면서 경쟁이 줄어 낙찰가가 떨어질 수 있다.

이 시점이 3분기 이후가 될 것이라는 예상이다. 또 서민형 부동산 중에서도 상가 투자 메리트가 클 것이라는 전망이다.

상가는 보통 감정가의 50~60%에 낙찰 받을 수 있다. 임대수익도 연 7~12% 정도 볼 수 있으며 많으면 연 15%도 가능하다.

물론 시장 상황이 살아나야 하고 상권이 뒷받침돼야 한다. 연도변 상가나 근린상가가 특히 유리하다. 역세권을 끼고 있으면 더 좋다.

1층에 휴대폰매장이나 편의점, 분식집 등이 입주해 있고 2층에는 학원 정도가 위치한 1~2층 규모의 상가라면 임대수익을 충분히 받쳐줄 수 있다는 것.

다만 테마상가나 쇼핑몰은 피하라는 게 이 소장의 충고다. 또 대형 쇼핑몰은 관리가격 부담이 커서 효율적이지 못한 경우가 많다.

◆"상가는 레버리지 더 커"

경매에서 낙찰 받은 물건에 대한 대출 기준은 일반 매매의 경우와 매우 다르다고 이 소장은 강조한다.

주택보다 상가의 경우 대출이 더 많이 될 수 있다. 일반적인 경우와 정반대다. 이 또한 경매시장에서 상가의 매력이다.

만약 단독주택을 낙찰 받아 은행에서 낙찰금의 60%를 대출받는다고 해도 실제 대출 가능 금액은 40%도 안될 수 있다.

방수 공제 때문이다. 방수 공제는 보통 주인이 기거한다는 가정 하에 하나의 방을 뺀 나머지 방에 대해 대출금을 삭감한다. 세입자가 있을지도 모르므로 임대보증금으로 추정되는 가격을 대출금에서 빼기 때문이다.

그런데 경매에서 낙찰 받은 경우 집주인이 직접 기거하지 않는 경우가 많기 때문에 방 10개짜리 단독주택의 경우 10개의 방을 모두 방수 공제에 포함하기도 한다.

만약 5000만원에 낙찰 받았고 60%인 3000만원을 대출받기로 했다면 방수 공제로 2000만원을 빼고 1000만원만 대출이 될 수도 있다.

이에 비해 상가는 대출가능폭이 더 높다. 단독상가는 주택과 달리 방으로 쪼개져 있는 경우가 없기 때문이다. 사업자등록이 있으면 70%까지도 가능하다는 것이 이 소장의 설명이다.

상가도 주의할 점이 있다. 일반 상가가 아닌 쇼핑몰은 거의 대출이 불가능하다. 대규모 쇼핑몰의 경우 임대상가를 분양받아봐야 연 4%의 수익률도 맞추기 어렵기 때문이다.