부동산경기 불황으로 개발신탁 증가 조짐

가처분ㆍ가압류 불가능, 안정적 사업추진 가능

경기 불황으로 시행사 부도와 채무 불이행이 늘어나면서 개발신탁이 늘어날 조짐이다. 개발신탁은 시공사 입장에서 시행사의 채무를 떠안을 필요가 없는데다 권리자들의 가압류나 가처분을 근본적으로 막을 수 있다는 장점이 있다.

1일 신탁업계와 건설업계에 따르면 시행사가 부도나 채무불이행 등의 이유로 사업 추진이 지지부진하거나 장기간 분양이 지연된 일부 주택분양사업들이 토지(개발)신탁사업으로 전환을 추진 중인 것으로 나타났다.

한 신탁사 관계자는 "최근들어 분양시장 침체가 장기화되면서 지방과 수도권 외곽을 중심으로 정리사업이 증가하고 있고, 시공사들도 과도한 시행사 채무인수가 빈발해지면서 토지(개발)신탁으로의 전환 문의가 늘고 있다"고 설명했다.

개발신탁은 신탁사가 시행사로부터 시행권을 넘겨받아 사업의 안정성을 확보하게 되며, 건설사 입장에서도 신탁사가 시행사가 됨에 따라 단순 시공사로의 역할만 할 수 있다는 점에서 유리하다.

특히 기존 사업이 장기간 지지부진해 짐에 따라 권리자들이 토지를 대상으로 가압류나 가처분을 신청할 개연성이 높아지고 있지만 이를 신탁사업으로 전환하면 이 같은 리스크에서 벗어날 수 있다. 실제 지난 IMF 외환위기 당시 부도건설사들이 추진하던 상당수의 분양사업이 개발신탁으로 시행된 바 있다.

한 건설사 관계자는 "2~3년간 분양이 연기돼 온 분양사업에 대해 시행사를 배제하고 개발신탁으로 전환하는 방안을 검토 중"이라며 "개발신탁을 통해 채무인수 부담을 없애고 단순 시공권만 확보할 수 있다"고 말했다.

그러나 개발신탁으로 전환하고 싶다고 모두 가능한 것은 아니다. 신탁사들이 리스크를 최소화하기 위해 수도권 외곽과 시공사의 책임준공 보증이 가능한 사업들만 선택하고 있기 때문이다.

코람코자산신탁 관계자는 "최근 분양시장 침체로 미분양은 어차피 피할 수 없다고 보고 미분양을 최소화할 수 있는 수도권 외곽을 주요 참여대상으로 꼽고 있다"고 말했다. 그는 "시공사 부실에 따른 공사 차질을 막기 위해 안정적인 시공사를 선정하는 것도 중요하게 보고 있다"고 덧붙였다.