5년후 집값 급등땐 장기보유공제 유리

-5년내 팔면 전액 면제 혜택 유리
-5년내 집값 많이 오르면 전액 면제 유리
-12일이전 계약분 혜택 없어 '반발' 클듯

정부가 12일 미분양 주택 문제 해소를 위해 특단의 대책을 내놨다. 서울을 제외한 지역에서 집을 사면 5년간 양도세를 면제하거나 절반으로 깎아준다. 당초에는 지방 미분양 아파트만 거론됐지만 당정협의 과정에서 대상이 크게 늘었다.

정부는 지난해말 부동산시장 활성화를 위해 2010년까지 취득한 주택을 대상으로 한 장기보유특별공제 제도를 내놓았다. 이번 대책은 그 연장선 상에 있다.

◇지방 새집 사면 5년내 양도세 전액 면제=정부안에 따르면 올해말까지 계약을 체결한 새집을 5년내 팔면 양도세가 비과세된다.

서울을 제외한 과밀억제권역의 주택은 5년간 양도세를 50% 감면해준다. 이에 따라 인천, 성남, 안양, 과천, 부천 등 그동안 미분양주택 양도세 혜택을 받지 못했던 지역도 50%의 감면 혜택을 받을 수 있다.

예컨대 이들 지역의 미분양주택을 사서 5년내 5억원의 양도차익이 생기면 지금까지는 5억원에 대해 모두 양도세를 내야 했지만 앞으로는 2억5000만원에 대해서만 양도세를 내면 된다.

◇5년이후 집값 많이 오르면 장기보유특별공제 받아라=5년이후 지방 새집을 팔 경우에는 무조건 5년간 면제를 받을 필요가 없다. 지난해말 허용된 장기보유특별공제를 받게 되면 양도세 감면 규모가 커질 수 있기 때문이다.

지난해 정부는 2010년말까지 취득하는 주택에 대해 일반세율을 적용하고 최대 80%의 장기보유특별공제를 허용했다.

5년내 집값이 많이 오를 경우 5년간 양도세 면제 혜택을 받아야 양도세를 적게 내는 반면 5년이후 집값이 많이 오르면 장기보유특별공제를 받는 것이 낫다.

예컨대 5년간 10억원이 오르고 이후 5년간 3억원이 오른 경우 5년간 면제 혜택을 받으면 2억1000만원에 대해 양도세를 낸다. 반면 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받으면 2억6000만원에 대해 양도세를 내야 하기 때문에 5년간 면제 혜택이 유리하다.

반대로 5년간 3억원이 오르고 이후 5년간 10억원이 오른 경우 5년간 면제 혜택을 받으면 7억원에 대해 양도세를 내야 한다. 반면 장기보유특별공제를 받는 경우 2억6000만원에 대해 양도세를 내면 되기 때문에 장기보유특별공제를 받는 것이 양도세를 덜 내게 된다.

재정부 관계자는 “집값 변화에 따라 5년간 면제와 장기보유특별공제 중 유리한 쪽은 선택하면 된다”고 말했다

◇이미 계약한 주택, 혜택 없어 ‘반발’ 클 듯=정부가 발표한 미분양주택 양도세 혜택은 이날 이후 계약분에만 적용되기 때문에 이미 계약한 주택은 혜택이 돌아가지 않는다.

윤영선 재정부 세제실장은 “1월에 신규주택을 계약한 사람의 경우 미분양주택 양도세 혜택을 받을 수 없다”고 말했다.

이에 따라 12일이전에 주택을 구입한 사람은 양도세 혜택을 받지 못해 반발할 것으로 보인다. 하루 차이로 나중에 집을 팔 때 양도세 차이가 크기 때문이다.

또 과밀억제구역으로 양도세 감면 혜택에서 차이를 둬서 수도권내 일부 시군의 반발도 클 전망이다.

용인의 경우 과밀억제권역에 포함되지 않기 때문에 5년내 양도세 전액을 면제받지만 용인과 인접한 수원 등은 과밀억제권역에 속해 있기 때문에 양도세를 절반밖에 감면받지 못하기 때문이다.