금융위기가 오피스 매도·매수 수익률 갈랐다

매각수익률 20%→10%초반, 자본환원률 5.5%→8%

글로벌 금융위기 이후 서울 오피스 매도자와 매수자간 수익률이 엇갈리고 있다.

지난해 3분기까지 매각 수익률은 20% 이상이었지만 글로벌 금융위기로 실물자산 가치 하락으로 10% 초반까지 떨어졌다. 반면 매수자의 경우 3분기까지 5%대였던 자본환원률(연간 순임대수익을 거래가격으로 나눈 비율)이 매각가격 하락으로 4분기에 8%대로 치솟았다.

18일 부동산업계와 코람코자산신탁 등에 따르면 지난해 1분기 거래된 로즈데일빌딩부터 4분기 손바뀜이 이뤄진 내외빌딩까지 최근 1년간 거래된 9개 서울 대형 오피스들의 연평균 매각수익률이 19.5%를 기록했다.

이들 빌딩의 평균 보유기간은 3년6개월이며 평균 매각가는 3.3㎡당 1530만원이었다. 지난해 8월 도이치뱅크 대안투자사업부(RREEF)가 대우증권에 매각한 대우증권빌딩의 총 수익률 61.4%로 보유기간 1.75년을 감안하면 연평균 31.5%로 최고 수익률을 기록했다.

분기별 매각수익률을 보면 △2007년 하반기 18.8% △2008년 상반기 19.0% △2008년 하반기 20.0%였다. 이처럼 평균 매각수익률은 20%대에 이르렀지만 글로벌 금융위기 이후 실물자산 가치 하락으로 떨어지기 시작했다. 4분기에 매각된 은석빌딩이 15.5%로 저조한데 이어 내외빌딩은 11.1%까지 떨어졌다.

가격 하락 원인은 금융위기 이후 투자자 모집 실패와 매입의사 철회 등으로 주요 오피스의 매각이 불발되면서 호가가 하락하기 시작했기 때문으로 풀이된다. 여기에 연말 급매물 출현으로 3분기에 비해 25~30% 가량 하락한 상태에서 거래된 이유도 있다.

실제 지난해 3분기까지 3.3㎡당 1500만원 안팎이던 매각가격은 4분기 1000만원대로 급락했다. 이와는 달리 매각가 하락으로 3분기 5.5%였던 자본환원률은 4분기 8%대로 치솟았다. 다소 주춤하고 있지만 임대료가 여전히 오름세인데 반해 매입가격이 낮아지면서 자본환원율이 급상승한 것이다.

부동산업계는 금리와 환율 하락세가 유지되고 있는데다 자본환원율까지 상승하고 있어 매수세가 꾸준히 오피스 거래시장에 유입될 것으로 내다봤다. 한 자산운용사 관계자는 "오피스 임대료 상승세는 주춤하지만 개인이나 기관투자자, 기업 등을 중심으로 꾸준히 매수 의향이 접수되는 등 비교적 안정세를 유지하고 있다"고 말했다.

다른 자산운용사 관계자는 "종전까지 주된 오피스 매수자였던 투자기관과 자산운용사들은 경기 회복시기를 감안해 관망세를 보일 가능성이 높다"고 밝혔다.