26일 오후 4시에 방송되는 MTN 특별대담 5부작 '시골의사의 2009 한국경제 대전망' 제 5부에서는 '부동산 잔치는 끝났나?'라는 주제로 △ 집값 폭락의 원인 △ 바닥을 치는 시점 △ 효과적인 정책대응 방향 등에 대한 다양한 의견들이 제시됐다.
▷시골의사 박경철 원장(이하 사회)=2008년 부동산 시장은 폭풍이었습니다. 가격 하락뿐만 아니라 거래실종 현상마저 나타나고 일각에서는 부동산 대폭락 시나리오를 제기하고 있습니다. 첫 번째 키워드는 집값 폭락입니다. 이렇게 낙폭이 큰 이유는 뭡니까?
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▶박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장(이하 박 소장)=그동안 버블 세븐 중심으로 가격이 월급을 모아서 집을 사기 힘들만큼 많이 올랐죠. 그래서 일종의 오버슈팅 됐다. 일부에선 거품이라고 볼 수 있습니다. 실수요자에 의해서 집값이 그렇게 가파르게 오를 수 없다고 봤을 때 투기수요가 시장에 개입한 것으로 봐야 합니다. 결국 투기세력에 의해 단기간에 가파르게 올랐기 때문에 그만큼 가파르게 내리는 것으로 볼 수 있습니다.
▶이성근 경희대학교 교수(이하 이 교수)=수요자 입장에서 보면 가격이 내려갈 때 사는 게 낫지 왜 지금 사는가라는 기대심리 효과가 맞물려 가다보니깐 거래가 이뤄지지 않고 있는 겁니다. 세계 금융위기가 1년이나 2년 걸린다고 단언할 수 없기 때문에 지금보다는 더 떨어졌을 때 사겠다는 매수 심리가 작용하고 있는 겁니다.
▷사회=‘부동산 발 경제위기’의 시나리오, 가능성이 있다고 보십니까?
다만 문제는 뭐냐하면 과도하게 LTV를 늘려 제2금융권에서까지 자금을 조달하게 될 경우 디폴트가 발생할 수 있습니다. 여기에 거시경제의 불안이나 고용시장의 불안으로 인해서 내 직장에 대한 안전성까지 떨어진다고 한다면 그런 경우에는 디폴트가 발생할 수 있다고 봅니다.
▶박 소장= 블루칩이 주도주 역할을 하기 때문에 주변에 연쇄적으로 영향을 줄 수밖에 없다는 점에서 버블세븐 지역의 급락이 남의 일이 아닙니다. 하지만 지금의 버블 붕괴는 투기지역인 수도권의 문제입니다. 경기침체가 2~3년 지속돼서 실물경제까지 가서 충격이 오면 가능한 얘기인데 현재로선 대폭락, 부동산발 경제위기는 너무 성급한 얘기가 아닌가 생각됩니다.
▷사회=그렇다면 집값하락 현상 언제까지 더 지속될 것으로 보십니까?
▶권 박사: 일단 2009년 한 해는 침체에서 벗어나기 힘들 겁니다. 전국 평균으로 말씀드리면 10% 내외정도 하락할 거 같고, 2009년 하반기 말에 가서야 예상이 가능할 것 같습니다. 다만 문제는 수도권 지역에 공급될 많은 물량이 남아있는데 그 물량으로 인해 수도권 집값이 추가로 하락할 수 있습니다. 2010년도 상반기 돼서야 거시경제 회복과 같이 바닥을 치지 않을까 생각됩니다.
규제완화에도 시장이 반응하지 않는 이유는?
▷사회=2번째 키워드는 규제 완화입니다. 수많은 부동산정책에도 시장이 반응하지 않는 이유 뭐라고 생각하십니까?
▷사회=지금의 정책들이 향후 투기적 과수요를 불러일으키는 방향으로 가는 것 아닌가요? 현 정부의 정책 어떻게 보십니까?
▶이 교수=사실 전매제한이라는 제도가 세계적으로 우리나라에만 있는 건데. 이명박 정부가 들어오면서 규제 완화라기보다는 불합리한 제도를 풀어나가겠다는 대안을 제시했습니다. 양극화에 대한 논리는 아닙니다. 없애야 할 제도입니다.
▶권 박사=시장이 정상화 될 때를 고려하면 분양상한제가 큰 문제입니다. 억지로 가격을 누르는 규제입니다. 소유권에 대한 제한이거든요. 거래를 활성화를 시키기 위해 종합부동산세완화와 양도세 완화를 통해서 시장을 선순환으로 돌리는 발화점이 필요하다고 봅니다. 우리나라 같은 경우, 집을 산다는 것에는 단순한 주거 목적 외에 투자 목적도 있습니다. 그렇다면 어느 정도 투자 동기는 시장에서 받아들여져야 합니다.
금융권도 PF 대출 부실 책임 같이 져야
▷사회=내용상은 부도가 나야 하는 건설사들이 부도가 나지 않고 있는 것도 문제 아니겠습니까?
▶권 박사=우리나라 전체 PF(프로젝트파이낸싱)대출이 100조원에 달합니다. 그중에서 미분양에 의해서 발생되는 금액이 20~30조 원 정도 된다는 거죠. 나머지 70조는 대형 PF사업이나 오피스텔, 상가 등 개발 사업에 들어간 겁니다. 그래서 거시경제 상황이 악화되면 가장 먼저 타격을 입는 곳이 상가나 오피스텔입니다.
이런 부분 을 감안하면 전반적으로 건설사와 은행의 부실까지도 문제가 되는 겁니다. 대주단이나 구조조정은 동의하는데 일정 기업만 묶어서 지원하는 것은 반대입니다.
▷사회=금융기관이 탐욕을 많이 부려 PF를 많이 늘렸단 말이죠. 금융기관과 건설사를 살리기 위해 무한정 공적자금을 투자 했는데 계획이 좋지 않으면 돈만 날릴 수가 있는 것 아닙니까?
▶박 소장=공공재원이 들어가는 것이기 때문에 국민들이 동의해야 정책적 효과가 있는 겁니다. 건설사들이 외생변수에 충격을 받은 부분도 크지만 무리하게 확장 경영을 했다든지 수요를 예측 하지 않고 분양한 잘못도 있어요. 문제는 건설사들의 자구노력이 뒤따라줘야 하는 겁니다.
▶권 소장=지금 건설업이 도산되면 금융사들의 부실 문제도 커집니다. 건설업 자체가 부가가치 창출효과가 큰 산업입니다. 건설업은 노동집약적이기 때문에 고용효과도 크거든요. 그런 점을 본다면 현재 거시경제 침체에 따른 내수경체 침체를 건설사들의 지원을 통해서 좀 이연하는 효과를 기대할 수 있거든요. PF 대출 같은 경우에도 시공사의 채무인수를 통해서 은행이 돈을 빌려준 책임도 같이 짚어야 합니다.
규제완화 어떤 방향으로 이뤄져야 하나
▷사회=부동산 시장 안정을 위해서 당부하실 말씀은 뭡니까?
▶권 소장=미분양을 사는 가구에 대해 양도세를 한시적으로 5년 동안 면제해서 투자 동기를 유발하는 게 필요합니다. 공공분야에서 미분양아파트를 사들이는 것도 늘리고요. 하지만 가장 먼저 선행돼야 하는 게 전체적인 거시경제 안정입니다. 고용시장부터 환율, 금리, 제조업 등 모든 금융 부분들이 안정화되면 주택시장도 나아지는 모습을 보일 것으로 봅니다.
▶박 소장=지방에 대해서는 과감한 지원책이 나와야 됩니다. 수도권지역에는 인구도 늘고 구매력도 늘고 있기 때문에 정부가 나서지 않아도 시간이 해결해 줄 것이라고 봅니다. 지방은 인구도 줄고 공급도 초과되고 지역경제도 안 좋은 3중 악재에 시달리고 있는 입장입니다. 그리고 지방은 투기수요가 많지 않습니다. 실수요에 의해 움직이고 시장이 분화돼있어 투기 발생 가능성이 없기 때문에 양도세 특례라든지 인센티브를 과감하게 주는 것이 필요하다고 봅니다.
▶이 교수=서울은 공급 확대로 풀어야 합니다. 공급 확대의 큰 축은 재건축 재개발인데 개발이익환수가 많게는 50%가 현금으로 환수됩니다. 현금 환수 문제를 차제에 기부채납이라든가 종류를 바꿔서 부담을 덜 주는 방향으로 가되 무주택 서민들에 대한 해결책을 맞물려 풀면 주거복지 차원에서 윈-윈 할 수 있는 겁니다. 또한 공공택지와 민간택지는 구분을 지어서 정책을 펴는 것이 미래지향적인 것입니다.
▷사회=긴시간 동안 좋은 말씀 감사드립니다. 이것으로 'MTN 특별기획 5부작, 시골의사의 2008년 한국경제 대전망'을 모두 마칩니다. 감사합니다.
'MTN 특집 시골의사의 2009 한국경제 대전망 5부'는 26일 오후 4시와 밤 10시 30분에 방송됩니다. MTN 홈페이지(www.mtn.co.kr)를 통해서도 볼 수 있습니다.
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